Asunto-osake on sijoitus, jonka arvon toivoisi nousevan. Kuinka asunto-osakkeen omistaja voi varmistua sijoituksensa arvon noususta, tai ainakin sen säilyttämisestä? Ammattitaitoinen isännöitsijä ja aktiivinen ja osaava hallitus ovat taloyhtiön kaksi tärkeintä pelaajaa.

Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2012 asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä tehtiin korjauksia n. 1,5 miljardin euron arvosta. Taloyhtiöiden korjaustarpeet eivät ole pienenemään päin

Taloyhtiön ja sen omistavan kiinteistön kunnossapidossa tärkeää on suunnitelmallisuus ja ennakointi. On hyvä olla ajoissa liikkeellä suurten saneeraushankkeiden kanssa. Suurimpia ja eniten asukkaiden hermoja kiristäviä remontteja ovat putkiremontit ja julkisivuremontit.

Asukkaita suuret remontit arveluttavat ja niitä on helppo pyrkiä siirtämään eteenpäin. Remonteista koituu haittaa asukkaille ja asumiskustannukset nousevat lainarahalla tehdyn remontin seurauksena rahoitusvastikkeen muodossa. Miksi ihmeessä edistää vapaaehtoisesti hankkeita, jotka heikentävät omaa asumismukavuutta, tai sijoitusasunnon tapauksessa vuokratuottoa, ainakin hetkellisesti?

Siitä yksinkertaisesta syystä, että säännöllinen kiinteistön kunnossapito kohottaa arvoa ja pitkässä juoksussa myös asumismukavuutta.

On paljon miellyttävämpää kestää pieniä korjauksia säännöllisesti ja suurempia pidemmin väliajoin, kuin käydä läpi esimerkiksi viisi vuotta jatkuva korjaussuora. Harva haluaa ostaa korjaussuorassa olevan asunnon, jos vaihtoehtona on huoneisto hyvin hoidetusta taloyhtiöstä.

Taloyhtiön hallituksen tehtävänä on aika ajoin esittää seuraavan viiden vuoden kunnossapitoselvitys. Siitä käy ilmi lähitulevaisuudessa tarvittavat korjaukset, joilla on vaikutusta asumiseen ja sen kustannuksiin. Kun remontteihin varaudutaan, voidaan projekti suunnitella hyvin, kilpailuttaa tarjoukset ja valita paras toteuttaja. Projektin rahoituksen kilpailuttaminen on oma taiteenlajinsa ja tässä taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän osaaminen punnitaan.

Isännöitsijä pyytää määrämuotoiset lainatarjoukset pankeilta ja vie ne hallitukseen, sekä lopulta yhtiökokouksen päätettäväksi. Yleisimmin taloyhtiö tarvitsee pitkän laina-ajan, jotta rahoitusvastikerasitus ei käy osakkaille liian raskaaksi. 20-vuoden laina-aikana voi markkinoilla tapahtua paljon. Tämän vuoksi pankit eivät usein sitoudu tarjoamaan rahoitusta koko laina-ajaksi samaan hintaan.

Hinnan tarkistamiseksi on kehitetty marginaalinkorotusautomaatti. Käytännöllä on monta nimeä, muun muassa marginaalin tarkistus ja hinnoittelukatko. Nämä termit tarkoittavat käytännössä taloyhtiölainan marginaalin tarkistamista ylöspäin, sopimukseen kirjattavan ajanjakson päätteeksi. Yleisiä tarkistusperiodeja ovat kolme tai viisi vuotta.

Tarjouksia vertailtaessa on hyvä huomata, että tarjottu hinta on voimassa vain tuon kyseisen ajanjakson ajan, ei sen pidempään.