Kyllä – omistaminen voi vähentää riskejä verrattuna vuokra-asumiseen

08:00

Jokaisen on pakko asua jossakin. Kuulostaako itsestään selvältä? Kyllä. Sen sijaan sprediriski vs. timing-riski tai shorttina vs. longina oleminen asuntomarkkinoilla onkin jo vieraampaa, vaikka nekin tulee ottaa huomioon, kun kukin miettii omaa asumistaan. Omistusasujalla ja vuokra-asujalla on molemmilla riskejä, mutta ne eroavat toisistaan. Ei ole aivan selvää, kummalla tavalla kotitalous kantaa suurempaa riskiä. Omaan kotiin liittyy tunnetta, intohimoa, iloa ja surua – euromääräinen taloudellinen yhtälö ja asumisen riskit tuntuvat etäisiltä tai epäselviltä.

Blogin termit avautuvat nopeimmin treidereille, sijoittajille, investointipankkiireille, kokeneille taloustoimittajille, taloustieteilijöille ja talousmedian suurkuluttajille, vaikka kirjoituksessa pyritään pitämään suuri yleisö mielessä. Kansanomaisempia analyysejä löytyy Hypon asuntomarkkinakatsauksista (esimerkiksi Uudet ilmiöt, uudet riskit, uudet näkymät), jotka pureutuvat ajankohtaisiin ilmiöihin Suomen asuntomarkkinoilla.

No niin. Miksi omistusasuminen monesti pienentää riskiä? Ei siis puhuta siitä, miksi omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa taloudellisesti tai kätevä tapa automatisoida ja sitoutua säästämiseen. Nämä syyt ymmärretään laajasti. Vaan miksi omistusasuminen yksinkertaisesti pienentää riskiä verrattuna vuokralla asumiseen eräiden yleisten oletusten toteutuessa? Osa saattaa luulla, että omistusasuminen on riskialttiimpaa ja vuokra-asuminen on turvallista, mutta totuus on tarua ihmeellisempää.

Aloitetaan. Jokaisella on kaksi vaihtoehtoa asua, vuokra tai omistus. Omistusasujana kannat riskin asunnon hinnankehityksestä, mikäli myyt asuntosi JA A) muutat vuokralle tai B) ostat asunnon, jonka hinta on kehittynyt omistamaasi vahvemmin. Jälkimmäinen tapaus B) tarkoittaa spreadiriskiä (nykyisen asunnon arvo verrattuna seuraavan asunnon arvoon) ja ensimmäinen A) taas tarkoittaa timing-riskiä (milloin hyppäät pois omistusjunasta). Mikäli muutto ei ole mielessä tai pakollista, ei riski kosketa omistusasujaa.

Jos omistusasuja kantaa hintariskin, niin vuokra-asuja kantaa vuokrariskin. Asuminen eroaa muusta kulutuksesta siten, että meidän on pakko sitoutua tähän kulutukseen syntymästä kuolemaan asti. Olemme siis syntyessä shorttina asumiseen. Vasta toisen asunnon ostamalla olemme longina. Samalla tavalla emme ole shorttina autoon (muitakin liikkumismuotoja löytyy) tai aurinkomatkoihin (Lappi ja Järvi-Suomi tarjoavat korvaavia elämyksiä). Asumiseen ei ole vaihtoehtoja, katto tarvitaan pään päälle. Asumisen shorttiposition poistaminen eli ensimmäisen asunnon osto vähentää riskiä. Vasta toisen asunnon ostaminen, asuntosijoittaminen, lisää riskiä.

Omistus- ja vuokra-asumista erottaa sopimuksen aikajänne. Vuokralla olet kiinni floting-rate sopimuksessa. Jos vuokrat nousevat, joudut maksamaan. Tämä riski on iskenyt 2000-luvulla pääkaupunkiseudun vuokralaisiin, kun 75 neliön asunnon keskivuokra on tuplaantunut reilusta 700 eurosta yli 1400 euroon. Omistusasujalla taas on fixed-rate sopimus. Ostamalla asunnon ostat periaatteessa kiinteän vuokratason nykyhetken tiedoin, kun muistetaan, että omistusasunnon hinta voidaan johtaa tulevien nettovuokratulojen diskontattuna nykyarvona samaan tapaan kuin osakkeen arvo on tulevien osinkojen diskontattu nykyarvo. Markkinoilta ei löydy elinikäistä kiinteähintaista vuokramahdollisuutta, joten ainoa tapa suojautua vuokrien hintavaihtelulta on ostaa asunto.

Omistusasuja kantaa kohderiskin, joka ei kohtele vuokra-asujaa yhtä merkittävästi. Mikäli talosta paljastuu rakennusvirhe, joutuu vuokralainen pahimmillaan muuttamaan, mutta omistusasujaan virhe iskee myös taloudellisesti. Toisaalta vuokralainen joutuu kantamaan riskin pakkomuutosta, mikäli omistaja haluaakin ottaa asunnon omaan käyttöön tai myydä kohteen. Omistusasujan asumisturva on vahva.

Omistusasuja joutuu kantamaan kuluriskin, koska kiinteistöveron korotus tai huollon hinnannousu iskee vastikkeiden kautta omistajaan, muttei vuokralaiseen. Vuokralainen taas joutuu kantamaan muutosriskin, koska isot muutokset asuntoon ei onnistu, eikä toisen omistaman asunnon arvon kohottaminen edes tuota vaivan arvoista mielihyvää. Keittiöremontti tai väliseinien purkamiset/rakentamiset eivät onnistu vuokralaiselta omistusasujan tavoin. Samoin vuokralainen kantaa johtamisriskin täysimääräisesti, koska taloyhtiön yhtiökokouksessa äänestävät vain omistajat. Osakkaan tyytymättömyys talon siivoukseen tai isännöintiin otetaan vuokra-asukasta ripeämmin huomioon, tykkäsi siitä tai ei. Omistusasujan vaikutusmahdollisuudet asuinympäristöönsä ovat suuremmat asunnon sisällä ja ulkona.

Vuokra-asuminen on erinomainen vaihtoehto etenkin väliaikaisessa asumisessa opiskelun, työkomennuksen, elämäntilanteen tai ennakkosäästämisen vuoksi. Vuokra-asuminen tuo kiistatonta joustoa – laukkujen pakkaus ja muutto Australian aurinkoon onnistuu ilman esteitä, kun omistusasuja joutuu miettimään kotinsa myyntiä tai vuokrausta, jotka vievät oman aikansa. Ja altistavat riskeille. Riskit riippuvat siis yksilön tai perheen elämäntilanteesta ja mieltymyksistä.

Yhteenvetona: jos pidät todennäköisenä, että asut nykyisellä työssäkäyntialueella pitkään, haluat suojata itsesi asuinalueen vuokrien hintamuutoksilta, haluat vaikuttaa asunnon sisä- ja ulkopuoliseen viihtyvyyteen tai pelkäät pakkomuuttoa, kannattaa harkita asunnon ostamista jo pelkästään riskienhallinnallisista syistä. Tunnettuja taloudellisia hyötyjä unohtamatta.

Juhana Brotherus

Full disclaimer: kirjoittaja asuu omistusasunnossa, perehtyi omistusasuntomarkkinoihin jo pro gradu -tutkielmassaan ja on töissä asuntorahoitukseen erikoistuneessa pankissa.

Kommentit: 10 kpl
  1. Pertti says:

    Olipas harvinaisen vaikeaselkoinen teksti.

  2. JK says:

    Tällaisen tekstin pystyy kirjoittamaan vain, jos on OIKEASTI ajatellut asumisen syvintä olemusta

  3. Omistaja says:

    “Omistusasuja joutuu kantamaan kuluriskin, koska kiinteistöveron korotus tai huollon hinnannousu iskee vastikkeiden kautta omistajaan, muttei vuokralaiseen.”

    Kuluriski kyllä kohdistuu ennen pitkää yhtälailla vuokralaiseen. Vuokranantajilla kun on tietty tuottovaade, joten esim verojen korotus valuu väistämättä myös vuokriin.

  4. Matti inha says:

    Erinomainen kirjoitus Juhanalta

  5. un says:

    JB, miten sijoittaisit asumisoikeusasumisen tähän kokonaisuuteen?

  6. Omakoti asukas says:

    Jaakobin kädet ja Abrahamin ääni. Kuulostaa ”pikkaisen” kun joku muu Hypossa on ohjaillut Juhanan tekstiä.
    Blogi poikkeaa Juhanan yleensä niin analyyttisestä tekstistä. Hoas hallituksen jäsenyys pikkaisen painaa toiseen suuntaan. Nimimerkki A.P

  7. Eric Hällström says:

    Erinomainen kirjoitus, kiitos.

    un:n aiheelliseen kysymykseen vastaamista odotan mielenkiinnolla.
    Tulee muistaa, että asumisoikeuden nimellä on Suomessa kolme eri hallintamallia: Ulkopuolisten ns. yleishyödyllisten isännöintiyhtiöiden hallitsemat asunnot (82 %), kuntien hallitsemat (16 %) ja asukkaiden omien yhdistysten hallitsemat ( 2 %). Niiden erot niin kk-vastikkeissa kuin varsinkin asumisuran todennäköisesti toteutuvan pitkän ajan kumulatiivisissa kustannuksissa ja riskeissä ovat suuria. Tästä tarkemmin

  8. Asunnon pakko omistaja says:

    Omistaja puhuu asiaa.

  9. Ihmettelijä says:

    Kirjoittaja on hyvinkin voinut olla vuokranantajana. Hän unohti kuitenkin mainita vuokra-asumisen suurimman kannustimena verrattuna omistusasumiseen.

    Kela.

    Kaikkein varmin ja luotettavin vuokralainen on kelan kirjoilla oleva. Vuokra tulee joka kuukauden 1. päivä. Suomessa on paljon fiksuja ihmisiä jotka ovat valinneet kelan maksaman elämän. Vuokra-asuminen kuuluu ilmais etuihin.

  10. Juhana Brotherus says:

    Kiitos kommenteista. ”un” ja ”Eric Hällström” esittävät hyvän kysymyksen asumisoikeusasuntojen tilanteesta, joka jätettiin pitkästä tekstistä pois yksinkertaisuuden vuoksi. Eric osaltaan jo vastaa kysymykseen – aso-asuntoja on monenlaisia ja etenkin kustannus- ja vaikuttamismahdollisuudet vaihtelevat suuresti. Parhaassa tapauksessa aso- asunnot yhdistävät omistus- ja vuokrapuolen hedelmät ja riskit ovat pienimmät. Mutta toisissa tapauksissa taas ”vastike” voi olla lähellä vuokraa, lisäksi pitää maksaa asumisoikeusmaksu ja asema omistajaan päin heikko. Aso ei myöskään voi oikein olla enemmistön ratkaisu omistuksen ja vuokran tapaan asuntomarkkinoilla.

Kommentoi

 

Tilaa Asuntoneuvola-blogi sähköpostiisi!