Asuntotuotanto kasvussa oikeansuuntaisesti – RS-rahoituksen riittävyys koetuksella?

Joukkorahoituksen suurimmat saumat ovat tällä hetkellä tosiaan niissä kohteissa, joihin pankeista saa heikosti rahaa, mutta joissa tuottopotentiaali on koettuun riskiin nähden silti sijoittajan kannalta riittävä. Tällä hetkellä markkinoilta puuttuu vielä alan “uber”, mutta sellaisen tuloa odotellaan. Eräiden visioiden mukaan jatkossa markkinoilla voi olla myös “pankkeja” (joukkorahoitusalustoja välittämässä rahaa ja mahdollisesti myös sijoituksiin liittyviä johdannaistuotteita), joiden omissa taseissa ei tarvitse olla sen enempää asiakkaiden lainoja kuin talletuksiakaan, vähän vastaavalla tavalla kuin markkinoilla on nyt ”taksifirmoja”, joilla ei ole omissa taseissaan takseja ja ”majoitusfirmoja”, joilla ei ole omissa taseissaan huoneistoja. Käytännössä tällainen omaisuuden välitysfirma voisi olla kansainvälinen niin, että samaa teknistä alustaa voisi käyttää niin Suomessa, Yhdysvalloissa kuin vaikkapa Egyptissäkin.
Joukkorahoitusmarkkinat ovat kuitenkin vielä aika kansallisia. Kasvu on kuitenkin todella kovaa paitsi Yhdysvalloissa, enenevässä määrin myös Euroopassa. Esim. brittiläinen Funding Circle on saavuttamassa jo yhteensä 1,5 miljardin punnan rajan yrityksille myönnetyissä vertaislainoissaan. Joukkorahoitusmarkkinoilla on nyt monta pientä ja keskisuurta toimijaa eri maissa, mutta isoa läpimurtoa vielä odotellaan joltain aidosti globaaliksi tähtäävältä toimijalta. Vastaavasti kuin monien muidenkin digitaalisten uusien sovellusten kohdalla kiinteiden kustannusten osuus on tällaisessa toiminnassa aika iso joukkorahoitusalustalle, ja lisäasiakkaiden kustannus asiakasta kohti vastaavasti varsin pieni. Isoa kokoluokkaa tarvittaisiinkin joukkorahoitusalustojen transaktiokustannusten alas painamiseksi, mikä puolestaan voisi mahdollistaa joukkorahoitusmarkkinoiden moninkertaistumisen.
Digitaalisuus on jo mullistanut pankkimarkkinat monelta osin. Ennen asuntolainaa haettiin pankissa, jossa virkailija kirjasi lainanhakijan tietoja ylös. Lainahakemuksista iso osa tehdään nykyään netissä niin, että asiakas itse täyttää lainaan liittyvät tiedot tietojärjestelmiin. Pankeilla on digitaalisia algoritmeja, jotka luokittelevat lainanhakijoita näiden antamien tietojen perusteella, ja jota koskevia tietoja pankki sitten voi hyödyntää myös lainan ehtoja määrittäessään. Kun ihmiset ovat jo tottuneet verkkoasiointiin pankeissa, siitä ei ole välttämättä kovin iso kynnys tilanteeseen, jossa lainanhakija syöttää tiedot vastaavalla tavalla verkossa olevaan muuhun rahoituspalveluun (ja esim. skannaa firman/taloyhtiön tilinpäätöksen ja taseen yms.), välittäjä hakee automatisoidusti maksuhäiriötiedot ja firmasta tarvittavat yleistiedot PRH:sta ja liittää nämä tiedot lainahakemukseen. Lisäksi tällainen palveluntarjoaja voi tarjota vaikkapa rastin ruutuun laittamalla mahdollisuutta tilata maksullisen luottoluokituksen, jonka tilaamalla etuna on mahdollisuus saada sijoittajien edellyttämää marginaalia alennettua luottoluokittamattomaan tilanteeseen verrattuna. Joukkorahoitushaun kohdalla sijoittajat tekevät päätökset siitä, myöntävätkö lainaa vai eivät, ja jos niin millä hinnalla. Ennen digitalisaatiota lainojen pilkkominen pieniin osiin ei ollut mahdollista eikä taloudellisesti kannattavaa transaktiokustannusten takia (jo pelkkä paperien tulostelu ja allekirjoittelukin olisi maksanut maltaita pienlainojen kohdalla), mistä on seurannut tarve siihen, että laina on myönnetty kokonaan samalta taholta (yleensä yhdestä pankista). Transaktiokustannusten alennuttua ja yhä alentuessa tähän liittyvät taloudelliset asetelmat saattavat olla muuttumassa.
En itsekään odota joukkorahoituksen mullistavan markkinoita – ainakaan lähitulevaisuudessa, vaan ennemminkin täydentävän muita rahoitusmuotoja. Tällä hetkellä transaktiokustannukset ovat joukkorahoitusmuodoillakin vielä liian korkeat, mikä rajoittaa ja hidastaa monen muun asian ohella näiden rahoitusmuotojen yleistymistä.

Tarkoitin “korjauslainoilla” siinä kohdassa erityisesti pieniä, 10-30 000 euron lainoja, jotka otetaan jonkin remonttitarpeen takia. Tällaisia lainatarpeita on esimerkiksi rivitaloyhtiöissä. Kyse voi olla vaikkapa julkisivujen maalaamiseen liittyvästä remontista, runkoviemärien uusimisesta tms. Putkiremonttia tuon kokoluokan remonttilainat eivät kata kuin pienehköissä taloyhtiöissä. Tuon kokoluokan lainat ovat tällä hetkellä aika hankalia sekä taloyhtiöiden että pankkien kannalta. Pankit eivät ole sen kokoluokan lainoista edes vakavaraisten taloyhtiöiden kohdalla useinkaan kovin kiinnostuneita, ja pistävät sen mukaiset marginaalit ja lainannostopalkkiot lainatarjouksiin. Käytännössä tällaisia lainoja rahoitetaan ympäri Suomea sen takia esimerkiksi taloyhtiön luottolimiitillä. Luottolimiitin käyttö ei kuitenkaan mahdollista osakkaille sen valinnan tekemistä, haluaako maksaa remonttisumman itse vai maksaa rahoitusvastiketta. Eikä luottolimiittikään ole käyttökuluiltaan ihan olematon.
Kuten totesin, asunto-osakeyhtiölainat eivät ole tällä hetkellä joukkorahoituksen ydinfokuksessa, eikä niin tule käymään lähiaikoinakaan. Mutta jos taloyhtiölainoista haluaisi löytää osamarkkinan, johon joukkorahoitus voisi ehkä soveltua, niin tällä hetkellä ainakin tuon kokoluokan remonttilainat voisivat olla potentiaalisia joukkorahoituskohteita, jos vain olisi olemassa sellainen joukkorahoitusalusta, joka pystyisi tarjoamaan joukkorahoituspalvelualustan ja lainan käsittelymaksut (sisältäen kiinnitykset yms.) digitaalisena palveluna riittävän edullisesti. Edellytyksiä voisi vieläpä parantaa se, jos myös yksityinen omistaja voisi kaupata lainasta jotain eteenpäin. Palaan tähän viimeksi mainittuun asiaan myöhemmin.
Jos joukkorahoitusalusta saisi ison mittakaavan etujen myötä digitaalisesti haetun lainan kohdalla asiakkaalta perityt käsittelykustannukset (sisältäen kiinnitykset yms.) esim. tasolle 150 eura per laina, ja jos sijoittajille tarjottaisiin korkoa 1-2 % korkoa (millä kokonaishinta reaalivakuudellisesta, lähes riskittömästä lainasta olisi samaa tasoa kuin nykyisissä pankkilainoissa tässä kokoluokassa), olisi sijoittajan saama tuotto suhteellisen varmasta lainasta pankkitiliä ja valtionlainoja korkeampi, mutta lainan kokonaishinta nykyisiä pankkilainatarjouksia alempi. Hallussaan olevia lainaosuuksia pienomistaja voisi puolestaan tulevaisuudessa ehkä myydä tai yleiskielellä sanottuan vaikkapa “vuokrata” sopivan osan pankille covered bond -rahoituksen raaka-aineeksi. Joukkorahoitussijoittaja voisi saada tällaiselta markkinalta itselleen lisätuottoa, jos hänen hallussaan on jotain sellaista, jolla on arvoa vaikkapa pankeille, ja jota voi kaupata eteenpäin. Tällainen markkina toistaiseksi vielä pienasiakkaiden saatavilta puuttuu, samoin kuin siihen liittyvä sääntelyjärjestelmäkin, mutta voi olla, että Nordea (tai joku muu joukkorahoitusmarkkinoille tuleva toimija) jotain tämänkaltaista mahdollistavaa jatkossa luo. Jos niin käy, markkinoista voi tulla aika mielenkiintoisen näköisiä. Mutta tällä hetkellä joukkorahoitusilmiön osalta ollaan vasta alussa ja tulevaisuus on varsin avoin.
Mitä maksuhäiriötilanteisiin tulee, niin niitä varmasti joukkorahoitukseenkin tulee liittymään – ja jossain määrin niitä tilanteita on yrityslainoissakin esiintynytkin. Niihin liittyen on olemassa jonkinlaisia toimintakäytäntöjä. Käytännössä joukkorahoitusalusta on ollut toimija, joka hakee joukkorahoittajien puolesta rahoja takaisin lainan nostaneelta joukkorahoittajien puolesta, ja maksaa saamansa osuuden vähennettynä kuluilla joukkorahoittajien osuuksien suhteessa, mikäli saa lainan myöntäneeltä jotain takaisin perittyä esim. puoleen vuoteen mennessä maksuhäiriöstä. Sääntely on sen asian osalta vielä hyvin vajaata ja vaatii vielä kehittämistä. Joukkorahoituksessa riskiä hallitaan sijoitusvalinnoin ja hajautuksin. Jos sijoitukset on hajautettu vaikkapa 20 eri lainaan, yhtä tai kahta lainaa koskeva maksuhäiriö, jonka myötä osa lainasta jää takaisin saamatta, alentaa kokonaistuottoa, aivan kuten pankeillakin maksuhäiriöt alentavat tuottoja. Maksuhäiriötilanteessakin lainoista on takaisin maksettu siihen mennessä maksetut lainat korkoineen, mikäli kyse on esim. kuukausilyhenteisestä lainasta. Osaltaan takaisinmaksuprosenttia parantavat yrityslainoille edellytettävät vakuudet, jotka laukeavat maksuhäiriötilanteissa, ovat ne sitten vaikka toissijaisia vakuuksia tai henkilövakuuksiakin.

Joukkorahoitus ei ainakaan vielä lähivuosina tule olemaan massiivinen ilmiö pankkirahoituksen kokonaismäärään nähden, mutta juuri rakennusaikaisessa rahoituksessa sillä tulee todennäköisesti olemaan Suomessakin nykyistä suurempi osuus. Näiden rahoitusmuotojen yleistyminen on aika väistämätöntä – varsinkin, jos pankkien talletuskorkotasot tallettajille pysyvät nykytasolla tai laskevat vielä alemmas. Sen sijaan se ei ole selvää, miten suureksi sellaisen rahoituksen osuus kasvaa ja miten nopeasti.
Rakennusaikaisesta joukkorahoituksista on Suomessa maksettu viime vuosina usein noin 7-12 % vuosikorkoa sijoittajille (riippuen siitä, millainen hanke on kyseessä ja millaiset vakuudet) ja lisäksi lainoista on peritty parin prosenttiyksikön siivua vastaava lainannostopalkkio rahoitusalustalle. Eli ihan halvasta rahoitusmuodosta ei ole ollut kyse, jos tarkastellaan vain tätä osuutta korosta. Mutta näkökulma on vähän toisenlainen, jos huomioi sen, että näissä kyse on usein nimenomaan reaalivakuudellisia pankkilainoja täydentävästä lisärahoituksesta, jossa myös riskit ovat isommat ensisijaiset reaalivakuudet omaavia pankkilainoja isommat. Se, että onko tällainen kallista vai halpaa riippuu siitä, mitä vaihtoehtoiset lainannostotavat maksavat ja onko niitä aina edes tarjolla. Jos maksamalla vaikkapa 8 % korkoa vähemmistöosasta kokonaisrahoitusta voi saada pääosan rahoituksesta muodostavan pankkilainan vaikkapa 0,5-1 prosenttiyksikköä edullisemmin kuin mitä ilman tällaisen osarahoituksen käyttöä veloitettaisiin, voi tällaisen rakennusaikaisen osarahoituksen hyödyntäminen kuitenkin olla lainannostajalle kannattavaa. Ei näitä lainoja olisi tähänkään mennessä tarjottu, ellei lainannostaja olisi kokenut kyseisenlaisen rahoitusmuodon olevan hyödyllisen ja hyvän omassa tilanteessaan. Mikäli rakennusaikaisten pankkilainojen marginaalit yleisesti lähtevät kohoamaan, tällainen osarahoituksista lainapotin koostava toiminta voi muuttua entistä kannattavammaksi.
Ainakaan lähivuosina joukkorahoitusmallisia lainoja tuskin nähdään normaaleissa, jo pystyssä olevissa asunto-osakeyhtiölainoissa ainakaan laajamittaisesti. Pienemmissä taloyhtiöiden korjauslainoissa tätä rahoitustapaa voi kyllä ehkä kokeiluluonteisesti lähivuosinakin joissain yksittäiskohteissa näkyä. Korjauslainoissa marginaalit ja lainannostopalkkioiden osuudet kokonaiskustannuksista ovat pankkilainoissakin korkeammat, ja ne soveltuvat siten paremmin joukkorahoitettaviksi. Niissä myös nostettava lainasumma on pienempi.
Jos joukkorahoitusmarkkinat muuttuvat alle prosenttia väestöstä koskevasta asiasta kansan laajasti omaksumaksi asiaksi, voi olla, että Hypokin on joskus tulevaisuudessa mukana asuntolainoihin liittyvillä joukkorahoitusmarkkinoilla vielä mukana. Voi myös olla niin, että joukkorahoitus jää hypetykseksi. Itse kuitenkin veikkaan, että digitalisaatio on tullut jäädäkseen ja että suora digitaalinen rahoittaminen tulee yleistymään, ja sen myötä myös erilaiset joukkorahoitusmuodot. Ennen digitalisaatiota sellaiset rahoitusmuodot eivät olleet mahdollisia, jossa kuka vaan voi mistä vaan rahoittaa mitä vaan paikkaan sidoksissa olematta. Nyt tähän alkaa olla teknisiä valmiuksia ja myös lainsäädäntötyössä on päästy asian kohdalla alkuun, mikä myös on ollut asiassa pullonkaulana.
Joukkorahoitus voi olla yksi vastauksista kirjoituksen pyyntöön löytää ratkaisuja, joiden myötä valtiontakauksia ei tarvita: “Alan toimijoiden olisi siksi hyvä löytää keskenään aivan uudenlaisia ratkaisuja, joissa valtiontakauksia ei tarvittaisi”. Ainoa ratkaisu se ei ole, eikä se sovi kaikkeen, mutta se voi olla yksi osaratkaisu muiden joukossa.

Uusi joukkorahoituslaki voi olla yksi uudenlainen osaratkaisu myös RS-rahoitustarpeisiin. Viime vuosina on jo useita kohteita RS-rahoitettu joukkorahoituksella. Virallisten joukkorahoitusalustojen avoin RS-rahoitusbisnes on rahoitusmääriltään Suomessa nyt useita miljoonia, mutta osuus voi jatkossa kasvaa vielä huomattavasti suuremmaksikin. Nämä rahoituskohteet ovat alkaneet kiinnostaa sijoittajia, koska ne tarjoavat sijoittajille paljon parempaa tuottoa kuin 0-korkoiset pankkitilit, joskin myös riskejä on toki enemmän. Tällä hetkellä pullonkaulana on rahoituksen tarjonnan sijaan RS-rahoituksen hakemisen vähyys joukkorahoitusmuodossa.
Invesdorin, Fundun, Groundfunding:in, Privanetin yms. joukkorahoitusalustat ovat kasvattamassa kovaa vauhtia liikevaihtoaan, ja asunto- ja kiinteistökohteillekin on kertynyt suurimmillaan jo yli puolen miljoonan rahoituspotteja (tuoreimpana juuri päättynyt As oy Tampereen Kaukajärven aamuruskon 150 000 euron rahoituskierros, joka ylirahoitettiin 50 prosenttisesti vain noin 8 tunnissa siitä kun rahoituskierroksen alkamisesta oli ilmoitettu, ja kiinteistöpuolella kiintoisa kohde on Lehto Groupin urakoima Kiinteistö Oy Finnoonportti, joka keräsi tällä tavalla viime kesänä 600 000 euroa (hankkeen kokonaisbudjetti 8 miljoonaa euroa)). Tällä hetkellä RS-rahoituksen joukkorahoitus on jakaantunut pienemmille toimijoille, ja moni rahoituskierroksista on pienehköjä, 10-50 000 euron kokonaiskierroksia. Viime viikolla törmäsin yhteen tuon kokoluokan RS-rahoitukseen liittyvään joukkorahoituskierrokseen, joka merkittiin täyteen hetkessä (noin päivässä).
Joukkorahoituksella hankitun yrityksen reaalivakuuksia sitomattoman rahoitusosuuden myötä yrityksen mahdollisuus saada pankkilainaa paranee. Näin myöskään Basel IV:n kriteerit eivät niin paljoa rajoita lainan kokonaismäärää, kun lainaa ei kokonaan oteta pankkilainana, vaan osin hyödynnetään myös muita rahoitusmuotoja. Joukkorahoituslainat ovat vakuudelliselta asemaltaan usein toissijaisia pankkilainaan nähden (näin oli esim. kiinteistö oy Finnoonportissa), ja osa joukkorahoituslainoista on myös henkilövakuudellisia ja ilman reaalivakuuksia.
Odotuksissa on, että Nordea lähtee joukkorahoitusbisnekseen lähiaikoina mukaan, minkä odotetaan johtavan joukkorahoituksen kokonaismarkkinan moninkertaistumiseen. Nordea tiedotti tällaisesta aikeistaan huhtikuussa, mutta ei ole vielä julkaissut joukkorahoitusalustaansa. Tapiola lähti hiljattain Fundun kumppaniksi joukkorahoitustoimintaan, ja tiedotti viime viikolla siitä, että se alkaa nyt markkinoida 10 000 – 1 000 000 euron joukkorahoituskierroksia tätä kautta yrityksille. Mahdollisesti joukkorahoitusmuotoista rahoitusta käytetään jatkossa tuonkin myötä entistä enemmän myös RS-järjestelmän vaatimusten yhtenä osarahoitusmuotona.

Mitä pitäisi tehdä?