Asuntolainojen marginaalit ovat olleet yksi alkuvuoden kuumista puheenaiheista. Ja hyvästä syystä, sillä asuntolainahakemuksia täytetään nyt ennätysmääriä vilkkaan asuntokaupan ja säännölliseksi muuttuneen lainakilpailutuksen ansiosta. Hypo on tuonut vauhtia keskusteluun ennakoimalla asuntolainoista käytävän kilpailun painavan lainamarginaalit yhä matalammalle tasolle (https://www.hs.fi/koti/art-2000005520258.html). Tuorein osoitus pankkikilpailun kiristymisestä on ammattijärjestön jäsenille suunnattu markkinointikampanja – juuri marginaalikärjellä.
Parhaiden laina-asiakkaiden asuntolainamarginaalien pohjat ovat tällä hetkellä puolen prosentin tuntumassa ja suunta on kasvavissa kaupungeissa yhä alaspäin. Tilastojen perusteella tiedämme, että asuntolainasta joutuu joissain tapauksissa maksamaan yli kolminkertaisia marginaaleja. Mutta millainen otus tuo pankin kannalta paras laina-asiakas on? Entä mitkä tekijät vaikuttavat siihen, että asuntolainan marginaali pomppaa korkeuksiin. Vastaukset löytyvät pankkikilpailusta ja asuntolainan luottoriskistä.
Matalimmat marginaalit kaikille laina-asiakasryhmille löytyvät pääkaupunkiseudulta, jossa kaikki merkittävät asuntolainapankit pyrkivät voittamaan markkinaosuutta. Marginaalihaarukan yläpäähän joutuu tutustumaan kasvukeskusten ulkopuolella alueilla, joilla pankkikilpailu loistaa poissaolollaan yhden toimijan määrätessä hinnan lähes ota tai jätä -periaatteella.
Parhaan asuntolaina-asiakaan saappaisiin pyrkiviltä edellytetään kaupunkilaisuuden lisäksi vahvaa maksukykyä, runsaasti omia säästöjä sekä helposti kaupattavaa vakuutta oheisen listauksen mukaisesti:

  • Varmat ja säännölliset kuukausitulot. Pätkätyö harvinaisessa ammatissa on marginaalin kannalta esimerkiksi lääkärin vakipestiä haastavampi.
  • Kuukausituloista kuluu lainojen maksamiseen alle 45 %. Tärkeä huomio: 6 % stressikorolla laskettuna!
  • Kuukausituloista jää lainanhoitokulujen ja tavallisten elinkustannusten jälkeen säännöllisesti useampia satasia säästöön.
  • Omia säästöjä on vähintään 40 % asunnon velattomasta myyntihinnasta. On tärkeää huomata, että omarahoitusosuuden merkitys tulee korostumaan edelleen vuonna 2022 voimaan astuvan uuden pankkisääntelyn myötä.
  • Lainan vakuutena oleva asunto käy helposti kaupaksi. Pienet kaupunkiasunnot peittoavat tässä maaseudun omakotitalot.

Listaus toimii myös käänteisenä. Asiakas joutuu tyytymään sitä korkeampaan marginaaliin mitä useampi näistä kriteereistä jää toteutumatta.
Asiakas voi saada oman tilanteensa kannalta parhaan asuntolainatarjouksen vain kilpailuttamalla pankkeja. Tarjouspyyntö kannattaakin lähettää vähintään kolmelle asuntolainapankille. Pankkien tarjouksissa on syytä huomioida, edellyttääkö tarjottu marginaali asiakassuhteen keskittämistä, lisäpalveluita vai saako tarjouksen puhtaana ja ilman kytkyjä. Yleispankin paras tarjous edellyttää usein koko asiakkuuden siirtämistä ja pankille tuottoisien lisäpalveluiden ostamista.
Kun edellä kuvattu listaus toteutuu ja asiakas muistaa kilpailuttaa parin yleispankin lisäksi myös asuntorahoituksen erikoistoimijan, voi palkintona hyvinkin olla Suomen matalin asuntolainamarginaali.
Kirjoittaja on Hypon lainaamisesta ja asiakaspalvelusta vastaava pankinjohtaja.

19 Kommenttia
Inline Feedbacks
View all comments
seppo hiljanen
3 months ago

korona vai karona tulee sekoittamaan pelipakan kaupunkilaiset siirtyy landelle turvaan jolloin kerrostalo osakkeet sakkaa ja on vihdoin stadissa ostajan markkinat siis tavallisten immeesten terveisin jokirannan paroni.

Sami Vallinkoski
2 years ago

Kiitos kommenteista aamulypsyx247 ja tasoerot
Asuntomarkkinat ovat tyypillisesti hyvin kysyntävetoiset, jolloin asunnot, joihin kohdistuu suurin kysyntä ovat likviidisyyden ja hintakehityksen osata suotuisessa asemassa. Sijainnin lisäksi kysyntään vaikuttaa asunnon kunto, toimivuus ja esteettisyys. Onneksi monipuolisesti toimivat, joustavat ja sopivan persoonalliset uudiskohteet kiinnostavat asunnonostajia enemmän kuin ”kylmät betonilaatikot”. Mukava koti hyvällä paikalla on todennäköisesti siis myös taloudellisesti hyvä sijoitus.
Asuntomarkkinoiden jakautuminen eri alueiden välillä on totta myös Helsingin sisällä. Helsingin kaupunki tekee onneksi paljon työtä usealla eri osa-alueella sen eteen, ettei asuntoalueiden väliset erot kasvaisi liian suuriksi. Helsinki on erittäin vetovoimainen kaupunki pitkälle tulevaisuuteen, joten kysyntää sekä nykyisille että uusille asunnoille on runsaasti. Ja kysyntä pitää asuntomarkkinat vireinä.
Sami Vallinkoski
pankinjohtaja

tasoerot
2 years ago

erittäin paljon on myös yritetty tehdä slummeja ja onnistuttukin hyvin..kontula, kivikko , myllypuro, kirstinmäki, korso, itäkeskus, vuosaari ( mossa ave), huopalahti …..missäs ne kuvaillut kohteet on.
ei nyt kuotenkaan unohdeta luokkaeroja jotka on joka asiassa läsnä kaiken aikaa…..hei voiko avata jo silmät , täytin juuri 18.

aamulypsyx247
2 years ago

oma lehmä ojassa , siitä puhe mistä puute , eli rahasta on siis puute ja sitä saa sitä enemmän mitä pienempi betonikuutio on houkuttimena ja vaihtuvuus suurta / jonossa tulijoita tilalle
omakoti finanssi näkökulmasta on mahdollisimman huono kun sitä ei oikein millään matematiikalla mahtumaan ” salkkuun” , ja liian teknisiä sekä liian persoonallisia , pitää ollaa betonikuutio / liukuhihnamalli , tästä saa jo salkkuun paperia jota voi vaihdella peliillassa ja asukas makselee lystin, monta on lypsäjää elinkaaren aikana , omakotitalon keisari ei tähän lupaa myönnä.

Sami Vallinkoski
2 years ago

Kiitos kommentista Marko
Kaupungistumiskehityksen myötä kasvukeskuksiin muutetaan tulevaisuudessa yhä kiihtyvällä vauhdilla. Kehityksessä on paljon positiivista, mutta toki myös haasteita.
Muuttotappiopaikkakuntien haasteena on julkisten palveluiden hallittu supistaminen. Kasvukeskusten haasteena taas riittävän asuntotuotannon ylläpitäminen sekä palveluiden ja infrastruktuurin oikea aikainen laajentaminen.
Pääkaupunkiseudun kaupungit ovat tehneet paljon työtä asuntoalueiden kehittämiseksi ja slummiutumisen ehkäisemiseksi. Tämä teema on ajankohtainen myös jatkossa.
Sami Vallinkoski
pankinjohtaja

Marko
2 years ago

Ei ole mitään hyvää syytä tyhjentää muuta maata asukkaista, purkaa valmista infrastruktuuria ja roudata syrjäseudun työttömiä tai eläkeläisiä elätettäväksi kalliisti pääkaupunkiseudulle. Kyllähän kasvavissa suurkaupungeissa yleensä on slummivyöhykkeitä mutta pidetään mielummin Helsinki pienempänä ja ilman niitä.

Ari Pauna
2 years ago

Kiitos kommentistasi “Veikko”; Ensinnäkin se, että kerromme mitä asuntomarkkinoilla tapahtuu ei ole vastakkainasettelua. Toisekseen, ei Hypo ole ollut kyllä vaiti taantuvista teollisuuskaupungeista tai suurkaupunkien segregaatiostakaan. Päinvastoin. 2000-luvun alun omakotitalohuuman lasku on kovin juurikin taantuvilla teollisuuspaikkakunnilla ja suurkaupungeissa on jatkuvasti pidettävä huolta siitä, ettei kaupunginosien välinen segregaatio pääse valloilleen. Hypo A

Sami Vallinkoski
2 years ago

Kiitos kommentista Veikko
Asuntomarkkinoiden eriytyminen luo eri puolilla Suomea erilaisia haasteita ja mahdollisuuksia. On hyvä huomata, että kaupungistumiskehitys ruokkii suurten kasvukeskusten lisäksi osaltaan myös pienempien aluekeskusten ytimiä.
Velaton asuntovarallisuus taantuvalla teollisuuspaikkakunnalla on enemmän mahdollisuus kuin haaste, edellyttäen ettei oma säästösuunnitelma nojaa asunnon arvon nousuun.
Sami Vallinkoski
pankinjohtaja

Veikko
2 years ago

Miksi Hypo asettaa vastakkain kasvukeskukset ja haja-asutusalueet, mutta on vaiti taantuvista teollisuuskaupungeista? Taantuvat teollisuuskaupungit tarjoavat mahdollisuuden omistusasumiseen palvelujen lähellä ilman tarvetta ottaa asuntolainaa pankista.

Sami Vallinkoski
2 years ago

Kiitos kommenteista Vuokralainen, Teppo työtön ja Veikko
Taantuvien paikkakuntien asuntomarkkinan hiljeneminen ja asuntojen hintojen lasku aiheuttavat harmaita hiuksia näillä alueilla toimiville pankeille.
Pankit suojautuvat hintojen laskua vastaan tarjoamalla asiakkailleen asuntolainoja keskimääräistä varovaisemmilla vakuusarvoilla. Kun samalla asiakkaat lyhentävät lainojaan suunnitelmien mukaisesti, ei tilanne pääse kehittymään liian vakavaksi.
Oman asunnon hankkiminen taantuvalta paikkakunnalta voi olla omaan elämäntilanteeseen ja alueen asuntotarjontaan nähden hyvinkin sopiva ratkaisu. Omistusasumisen ja vuokra-asumisen plussat ja miinukset kannattaa aina käydä ajatuksella läpi ennen uuden asunnon hankintaa – on uusi koti sitten maaseudulla tai kaupungissa.
Sami Vallinkoski
pankinjohtaja

Veikko
2 years ago

Taantuvasta teollisuuskaupungista hyvän kaksion saa 20 tonnilla ja kaikki palvelut ovat kilometrin säteellä. Et tarvitse autoa etkä edes julkista liikennettä, omat jalat ja myöhemmin rollaattori riittää.

Teppo Työtön
2 years ago

Työttömän tehtävä on asua kasvukeskuksessa vuokralla ja kartuttaa asuntosijoittajan varallisuutta Kelan asumistuella ja toimeentulotuella.

Vuokralainen
2 years ago

Mitä tapahtuu Suomen mittakaavassa yleisesti asuntojen hinnoille, jos yhtäkkiä alkaa paniikki, että valtion toimesta isoilla alueilla asunnot muuttuvat täysin arvottomiksi, ja asuntolainat uhkaa laueta välittömästi maksuun, kun pankille ei olekaan enää vakuutta. Mitä tämä paniikki voi aiheuttaa koko maan asunnoille – asiahan voi nopeasti levitä myös alkuun “immuuneille” alueille.

Sami Vallinkoski
2 years ago

Kiitos kommentista Teppo Työtön
Asuntolainan myöntäminen perustuu aina ensisijaisesti asiakkaan maksukykyyn, joten ainakin yhdellä velallisella tulee olla riittävän säännölliset palkka- tai eläketulot.
Jos työttömyys tulee vastaan laina-aikana, voidaan lainanhoitokuluja keventää lyhennysvapaalla ja/tai laina-ajan pidennyksellä. Näitä kevennyksiä ei siis tulisi käyttää täysimääräisenä heti laina-ajan alussa lainasumman maksimoimiseen, vaan turvana “pahan päivän” varalle.
Sami Vallinkoski
pankinjohtaja

Teppo Työtön
2 years ago

Me työttömät saamme vain pikavippejä.

Maakuntien mies
2 years ago

Suurimmassa osassa maakuntien Suomea asunnot ovat hyvin edullisia:
“Vaihdetaan omakotitalo käytettyyn Mersuun.”

Maakuntien mies
2 years ago

“Haja-asutusalueelta oman kodin saattaa saada pääkaupunkiseudun asuntohankkeen omarahoitusosuutta vastaavalla summalla, jolloin asuntolainalle ei ole juuri tarvetta.”
Saa kyllä ihan maakuntien pikkukaupungeistakin. Elämää on kasvukeskusten ulkopuolellakin.

Sami Vallinkoski
2 years ago

Kiitos kommentista Maakuntien mies
Asuntojen hinnat ovat kaupungistumiskehityksen myötä erkaantuneet kasvukeskusten ja muun Suomen välillä voimakkaasti.
Asuntolainojen keskimääräiset aluekohtaiset lainakoot ovat yleensä n. 10% – 30% alueen asuntojen keskimääräistä hintatasoa alemmat.
Haja-asutusalueelta oman kodin saattaa saada pääkaupunkiseudun asuntohankkeen omarahoitusosuutta vastaavalla summalla, jolloin asuntolainalle ei ole juuri tarvetta.
Useimmille oman asuntounelman toteuttaminen edellyttää kuitenkin asiointia asuntolainapankin kanssa – niin maakunnissa kuin kasvukeskuksissa.
Sami Vallinkoski
pankinjohtaja

Maakuntien mies
2 years ago

Maakuntien Suomessa asuntojen hinnat ovat niin halpoja, että niitä saa ostettua ihan ilman asuntolainaakin.