Asunnon ostajan teesit vuodelle 2019 – positiivista virettä ja uusia riskejä

21:30

Asuntokuume ei tunnetusti kysy kelloa eikä kalenteria. Asuntonäytöillä jouluvalojen aikaan kiertävistä osa tekee uudenvuodenlupaukset jo uudessa kodissa, mutta useimmalla asunnonetsintä jatkuu vielä vuonna 2019. Asunnon hankinnan lykkääntyminen ei  kuitenkaan ole välttämättä huono asia, sillä uusi vuosi alkaa asunnon ostajalle positiivisissa merkeissä.

Asunnon ostajan teesejä vuoden 2019 alkuun ovat:

  • Asuntolainojen korot pysyvät matalina
  • Asuntojen hinnat pysyvät kurissa, kun myös kasvukeskuksissa on ostajan markkinat
  • Asunto-osakeyhtiön tilanteeseen tulee kiinnittää entistä enemmän huomiota

Asuntolainojen viitekorkoja painaa Euroopan taloudellinen tilanne ja marginaalien nousua jarruttaa kotimainen pankkikilpailu. Yhä sakeammaksi muuttunut Brexit-soppa, Italian talouden haasteet sekä Trumpin käynnistämä tullikierre ovat lyöneet pitkin syksyä aina vain uusia kapuloita Euroopan talouden rattaisiin. Nyt näyttääkin vahvasti siltä, että tahmea talouskasvu lykkää asuntolainojemme yleisimpien viitekorkojen maltillistakin nousua vuoden 2019 loppuun tai vielä pidemmälle.

Samaan aikaan pankkien kilpailu vauhdilla kaupungistuvan Suomen kasvukeskusten asuntolainoista pitää asuntolainojen marginaalit Euroopan matalimpina. Asuntolainojen marginaaleissa ei todennäköisesti kuitenkaan tulla näkemään kuluvan vuoden alun kaltaista alennusmyyntikampanjaa.

Asunnon ostajalle on hyvä uutinen myös se, että asuntoja on runsaasti tarjolla taantuvien paikkakuntien lisäksi nyt myös kasvukeskuksissa. Muutoksen taustalla on vahva asuntotuotanto. Uusia osakeasuntoja valmistuu tänä vuonna yli 27.000 kappaletta ja uusia asuntoja olikin myynnissä syyskuun lopussa jo n. 8.000 kappaletta. Tämä on n. 30% enemmän kuin vuotta aiemmin. Myynnissä olevien uusien asuntojen määrä tulee tulevien kuukausien aikana kasvamaan edelleen, sillä uusia osakeasuntoja valmistuu ensi vuonna vielä n. 10% kuluvaa vuotta enemmän.

Myynnissä olevien asuntojen määrää kasvattaa tuotannon lisäksi institutionaalisen asuntosijoittajasijoittajakysynnän hiipuminen. Asuntojen hinnoissa ei siis näytä, ainakaan alkuvuoden aikana, olevan suurta nousupainetta. Kun tarjontaa on runsaasti voi ostaja valita rauhassa – ja tinkiä hinnasta. Asuntonäytöillä voi kiertää ajatuksen kanssa ja koota tutustumisten tulokset omaan asuntokansioon Hypon Kotibongari -sovelluksella.

Omakotitaloa ostava selvittää kiinteistön kunnon ja korjaushistorian aina huolella ennen ostopäätöstä. Samaa tarkkuutta tulee käyttää myös asunto-osakkeiden osalta, sillä asunto-osakeyhtiön korjausvelka voi tuoda osakkeen omistajalle rahoitusvastikkeiden sijasta jättimäisen riskin. Asunto-osakeyhtiöllä voi olla lainaa maksimissaan n. 50% yhtiön asuntojen käyvästä arvosta, mikä tekee matalan neliöhinnan ja korkean korjausvelan asunto-osakeyhtiöstä pahimmillaan täysin rahoituskelvottoman. Asunnon ostajan kannattaakin selvittää ennen ostopäätöstä asunto-osakeyhtiön korjaustarveselvitys sekä yhtiön suunnitelmat tulevien korjausten rahoittamisesta. Asunto-osakeyhtiön rahoitusmahdollisuudet voi tarkistaa näppärästi Hypon Taloyhtiön lainalaskurilla.

Korjaustarpeen lisäksi asunto-osakeyhtiöstä kannattaa selvittää kuinka monta asuntoa on asuntosijoittajien hallussa. Vahvasti sijoittajavetoisten asunto-osakeyhtiöiden lainojen hinnat ovat selvästi asukasomistajavetoisten yhtiöiden remonttilainoja korkeammat. Täysin sijoittajavetoisten asunto-osakeyhtiöiden voi myös olla haastavaa saada lainatarjouksia kaikkein suurimpiin remontteihin.

Asunnon ostajalle uusi vuosi lupaa siis hyvää ja uutta kotia voi alkuvuodesta etsiä rauhallisin mielin. On kuitenkin hyvä muistaa, että  asunnon ostajille on varmasti luvassa uusia teesejä ennen kuin asuntonäytöillä kierretään toppatakin sijasta taas shortseissa ja t-paidassa.

Kirjoittaja on Hypon pankinjohtaja

Kommentit: 3 kpl
  1. Timo Hokkanen says:

    Miten HyPo tai muut pankit neuvovat (nuoria) asunnon ostajia huomioimaan, että uusien talojen elinkaareksi on ajateltu n 40 vuotta ja laina-ajan ollessa 30v, asunnon maksamisen jälkeen tuotteen elinkaaresta ol jäljellä n 1/4 osa. Mikä ol tuolloin maksetun asunnon jälleenmyyntiarvo, ja miten tämä vaikuttaa sijoituksen arvoon.
    Miten tästä hyötyy asukas, ostaja ja miten rakennusteollisuus ja/tai lainoittaja?

  2. Caveat_emptor says:

    YLE 17.12.2018:
    ”Asuntolainoihin erikoistuneen Hypo-pankin pääekonomisti Juhana Brotherus pitää vanhojen asuntojen kauppojen hidastumista arvoituksena ja pienenä yllätyksenä hyvässä taloustilanteessa […]
    – Se on pieni mysteeri, toki tämä uusien asuntojen tuotanto vähän häiritsee sitä vanhojen asuntojen kauppamäärien arviota, mutta kyllä siellä on mysteeriä taustalla.”

    Hypo B:n mainitsemasta ”mysteeristä” — erityisesti pahiten kuplaantuneen pk-seudun osalta — pääsee helposti jyvälle latomalla muutaman Findikaattorin käyrän vierekkäin kahvipöydälle:

    1. Asuntojen hinnat (reaali-hintaindeksi 2000=100);
    2. Kotitalouksien velkaantuneisuus;
    3. Kotitalouksien tulot;
    4. Työ- ja pääomatulojen suhde.

    Uudistuotanto luonnollisesti heijastuu vanhojen asuntojen myyntiin, mutta vaikutuksen voisi kuvitella olevan sekä vähäinen että lyhytaikainen — siis sillä oletuksella että todellakin kärvistelemme väitetyssä, kaupungistumisen sun muun aiheuttamassa Kroonisessa Asuntopulassa ™.

    Toinen mahdollinen selitys mediassa on jo jonkin aikaa pyöriteltyyn ilmiöön (hinnat edelleen huipussa mutta kauppamäärät trendinomaisessa laskussa) on sen verran epämiellyttävä, että se tulee harvoin mainittua: hintataso on noussut liian korkeaksi talouden fundamentteihin nähden.

    Miljardin taalan kysymys on, onko kasvukeskuksissa todellakin pula (pikku)asunnoista, vai onko pula lähinnä sellaisista asunnoista, joihin tukijärjestelmän ulkopuolelle jäävillä työssäkäyvillä palkansaajilla olisi OIKEASTI VARAA, eli ilman sellaista velkataakkaa, jonka hoitaminen edellyttäisi 10v synttäreitään jo juhlineen korko- ja likviditeettielvytyksen jatkumista hamaan tulevaisuuteen.

    Se TODELLINEN ”pieni mysteeri” saattaa pikemminkin olla se, että vanhojen asuntojen kauppa on käynyt näinkin hyvin (pk-seutu -4.5%, muu Suomi -2.3%). Tämäkin ”mysteeri” on toki ratkaistavissa:

    – nollakorot ja edelleen varsin löysä lainananto (huom: keskuksissa);
    – asuntomarkkinasentimentin perinteisen voimakas inertia;
    – edellistä tukeva, pitkä-aikainen ja desentralisoitu mutta erittäin tehokas markkinaviestintä(*);
    – asuntosijoittajien erilaiset (vero)edut;
    – jatkuvasti kalliimmaksi käyvä asumis- ja toimeentulotukijärjestelmä (kannustinloukkuineen);
    – institutionaalisten sijoittajien (vakuutusyhtiöt) vapauttaminen vähin äänin muutamia vuosia sitten imuroimaan kasvukeskusten pikkuasuntoja vuokra(tuki)käyttöön.

    Pitkään jatkuneen tilanteen luomat VAKAUSRISKIT ovat ilmeisiä ja vakavia, sekä asuntomarkkinoiden että laajemmin koko kansantalouden näkökulmasta. Sääntelystä vastaavien viranomaisten (SP, Fiva) toimet ja puheenvuorot ovat edelleen korostetun hillittyjä. Hallittu lasku, johon ilmeisesti pyritään, olisi toki aina jyrkkää korjausliikettä parempi, mutta velkavetoisten asuntomarkkinoiden ominaispiirteiden takia hyvin vaikeasti toteutettavissa.

    (*) Hupaisana esimerkkinä mainittakoon Ilta-Sanomien 19.12.2018 julkaisema, kiinteistönvälittäjien lausuntoihin perustuva ja Tilastokeskuksen yliaktuaarin kommentilla pönkitetty ”selvitys”, jonka ainoana viestinä oli KAUPUNKIKESKUSTOJEN HINTATASON OLETETTU HAAVOITTUMATTOMUUS. Viesti oli rakennettu höystämällä omaa liiketoimintaansa kommentoivien ”asiantuntijoiden” ikiaikaisia iskulauseita vuosien 2000-2018 velkaekspansioon rajoittuvalla hintakäyrällä, jonka ainoan – ”romahdukseksi” tituleeratun – pikku notkahduksen korjasi pikaisesti ylempänä mainittu historiallisen massiivinen keskuspankkielvytys.

    Kyseinen IS:n ”selvitys” jäisi epäilemättä historiaan irrationaalisen asuntomarkkinasentimentin – ja sen tietoisen ylläpitämisen – monumenttina, jollei vastaavasta ”uutisoinnista” olisi lukemattomia muitakin esimerkkejä.

    Positiivista jouluvirettä toivottaen,
    Caveat E

  3. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentistasi “Caveat”; Tuttuja asioita ja seikkoja. Samoja joista olemme vaihtaneet ajatuksia jo vuosia. Itse toivon, että saamme kansallisin ja omin toimin hallitusti ilmaa pois “paikallisista ilmapalloista”. Taloyhtiöiden käyttö sijoitusbisneksen rahoituslähteenä on yksi keskeinen uhka. En toivo, että ajaudumme finanssikriisivuosien kaltaiseen tilanteeseen, jossa taloyhtiörahoituksen virta lakkasi lähes kokonaan ja hinta nousi kymmenkertaiseksi. Itse olen yrittänyt neuvoa, että rakennettaisiin enemmän tavallisen kaupunkilaisen omalle stressatulle kukkarolle sopivia omistusasuntoja. Ei ole näkynyt. Niitä kun saisi pukinkonttiin.

    Rauhallista Joulua ja Hyvää Asuntomarkkinavuotta 2019. Hypo A

Kommentoi

 

Tilaa Asuntoneuvola-blogi sähköpostiisi!