Taloyhtiölainat vuonna 2019

22:13

Pakkasta, loskaa, hellettä ja sadetta. Suomen neljä vuodenaikaa kuluttavat taloyhtiön kiinteistöä sen sijainnista tai taloudellisesta tilanteesta välittämättä. Taloyhtiöiden suunnittelemien korjaushankkeiden toteuttaminen on kuitenkin aiempaa epävarmempaa, sillä taloyhtiörahoituksen tilanne on muuttunut.

Taloyhtiörahoituksen teesejä vuodelle 2019 ovat:

  1. Vakuudet rajaavat yhä useampien taloyhtiöiden lainamahdollisuuksia.
  2. Asuntosijoittaja-altistus nostaa lainojen hintaa.
  3. Vihreät lainat yleistyvät.

Taloyhtiön matalan vakuusarvon tuomat rahoitushaasteet ovat vanhoja uutisia, mutta tämä ongelma tulee laskevien neliöhintojen alueilla koskemaan yhä useampaa taloyhtiötä. Esimerkiksi tuhannen asuinneliön taloyhtiö Korpilahdella tai Lammilla voi saada lainaa vain n. 500.000 euroa (Karkea peukalosääntö: neliöitä 1.000m2 x neliöhinta 1.000€/m2 x vakuusarvo% 50%). Tällä ”limiitillä” on vietävä läpi yhtiön koko korjaustarvesuunnitelma. Talouden ja korjaustarpeiden pitkäjänteinen suunnittelu ei useiden taloyhtiöiden osalta ole enää vain viisasta vaan pakollista. Oman taloyhtiön rahoitusmahdollisuudet voi tarkistaa kevään yhtiökokouksia silmällä pitäen helposti Hypon Taloyhtiön lainalaskurilla.

Taloyhtiörahoituksen suurin muutos vuoden takaiseen verrattuna on se, että pankit selvittävät taloyhtiön asuntosijoittaja-altistusta aiempaa tarkemmin. Yksittäisten suurten sijoittajaomistajien lisäksi laskennassa huomioidaan nyt myös piensijoittajat. Arviomme mukaan taloyhtiöiden keskimääräinen sijoittajaomistus on n. 43%, joten asukasomisteisten yhtiöiden rinnalla on paljon vuokrayhtiöiden kaltaisia taloyhtiöitä.

Taloyhtiön asuntosijoittajamäärä vaikuttaa taloyhtiölainan saatavuuteen ja ehtoihin luottoriskin kautta, sillä pankki painottaa luottoriskiarviossaan enemmän asiakkaan maksuominaisuuksia kuin asiakkaan tarjoamia vakuuksia. Taloyhtiön korkea asuntosijoittaja-altistus voi nostaa lainan marginaalia, lyhentää laina-aikaa tai tuoda lainalle lisäehtoja. Vahvasti sijoittajavetoisen taloyhtiön kannattaakin varautua maksamaan lainastaan n. 2-3 kertaa ”markkinahintaa” korkeampia marginaaleja.

Taloyhtiörahoituksen horisontti ei onneksi ole vain harmaa. Tulevaisuudessa näkyy positiivisia pilkahduksia vihreiden lainojen muodossa. Vihreät lainat ovat pankin erikoistuotteita, joissa lainan käyttötarkoitus ja/tai vakuus ovat ympäristöystävällisiä. Taloyhtiön remonttihankkeista esimerkiksi maalämpöön siirtyminen tai energiatehokkuutta parantava julkisivuremontti voivat sopia vihreällä lainalla rahoitettaviksi. Vihreiden lainojen tarjoaminen on pankeille kannattavaa, sillä ne vahvistavat pankin omaa varainhankintaa. Taloyhtiölle vihreä laina voi tarkoittaa tavallista taloyhtiölainaa parempia lainaehtoja, esimerkiksi hieman matalampaa marginaalia. Taloyhtiön kannattaakin kysyä ympäristöystävällisen hankkeen rahoittamiseen vihreää lainavaihtoehtoa.

Remontoitavaa on paljon ja valtaosa taloyhtiöiden korjaushankkeista saadaan tänäkin vuonna työn alle rahoitusmahdollisuuksien muutoksista huolimatta. Oman taloyhtiön kevään yhtiökokoukseen kannattaakin osallistua kevätauringon herättämällä aktiivisuudella.

Kirjoittaja on Hypon pankinjohtaja

Kommentit: 14 kpl
  1. No more says:

    Parempi pysyä kokonaan poissa asunto-osakkeiden omistamisesta kokonaan, koska muut osakkeenomistajat saavat päättää puolestasi sinun sitoumuksistasi.

  2. Sami Vallinkoski says:

    Kiitos kommentista No more

    Taloyhtiön hallinto on yhtiön asioiden yhteistä hoitamista ja päätöksiä tehdään useimmissa asioissa enemmistöperiaatteella. Taloyhtiön osakkaan kannattaakin perehtyä yhtiön asioihin huolella, olla aktiivinen ja osallistua säännöllisesti yhtiökokouksiin.

    Sami Vallinkoski
    pankinjohtaja

  3. Juha Lehtonen says:

    Korpilahden taloyhtiöt saavat lainaa edelleen mukavasti paikallisesta Ossuuspankista

  4. Sami Vallinkoski says:

    Kiitos kommentista Juha Lehtonen

    Hienoa, että lainat ovat järjestyneet. Kun taloyhtiön korjausvelka pysyy maltillisena, korjaushankkeet pieninä ja talous vahvana, saa yhtiö rahoitusta, vaikka alueen vakuusarvot olisivatkin matalat.

    Sami Vallinkoski
    pankinjohtaja

  5. Ajattelija! says:

    Miksi sijoittajille ei tehtäisi omia sijoitus as oy:tä? Jotta tavalliset omassa asunnossa asujat ei tarvitse maksaa sijoittajista johtuvaa kirkeampaa lainakorkoa?
    En hyväksi tallaista tapaa pankeilta, että meidän tavallisten osakkeenomistajien on maksettava toisten sijoittamisesta johtivaa korkoa? Toimiva muutos on seuraava.
    Sijoittajien on suoraan maksettava se korkeampi korko lainan antajille? Tämä korko olisi esim 3-5% korkeampi kuin muille?
    Tämä olisi kohtuus muita kohtaan!
    Järjen käytte ei ole kiellettyä!

  6. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentistasi “Ajattelija!”. Näin on jo itseasiassa jo vuosikymmenien ajan toimittukin. On ollut lähes puhtaasti omaa kotia asuvien (omistus)asuntoyhtiöitä ja sijoittajien omistamia vuokra-asuntoyhtiöitä. Selkeä tapa, jossa rahoittajat ja omistajat tietävät missä mennään. Viimeisten 10 vuoden aikana on syntynyt välimalli ja suurin yksittäinen syy on se, että omistusasuntoyhtiön kautta sijoittajat saavat erittäin halpaa pitkäaikaista rahoitusta ja helposti omistuksia halliten. Suoraan hankkien vain harvat sijoittajatahot saisivat samalla saati paremmilla ehdoilla pitkää rahoitusta. Vuokrayhtiöiden omistamiseen liittyvä hallintokin on selvästi synnytettyä tapaa raskaampi. Aika näyttää mihin suuntaan omistusasuntoyhtiö -järjestelmä joko korjautuu itse tai korjataan. Hypo A

  7. iii says:

    Ajattelija kirjoitti:

    “Miksi sijoittajille ei tehtäisi omia sijoitus as oy:tä? Jotta tavalliset omassa asunnossa asujat ei tarvitse maksaa sijoittajista johtuvaa kirkeampaa lainakorkoa?”

    Tuo marginaaliväite blogissa oli epäuskottava. Blogin mukaan: “Vahvasti sijoittajavetoisen taloyhtiön kannattaakin varautua maksamaan lainastaan n. 2-3 kertaa ”markkinahintaa” korkeampia marginaaleja.”

    Jos taloyhtiö on vakavarainen ja suhteellisen vähävelkainen, pankeille on käytännössä tavannut olla melkein ihan sama, miten taloyhtiön omistus jakaantuu. Taloyhtiö saa pantin alunperin lähes velattomaan yhtiöön ja varmistaa sillä silloin lähes varmasti saatavansa.

    Jos taloyhtiö on raskaasti velkainen, silloin pankkeja voi alkaa enemmän kiinnostaa myös taloyhtiön omistus. Jos taloyhtiön omistuksesta enemmistö on vain yhden tai muutaman omistajan hallussa, tällöin omistajarakenne voi vaikuttaa lainan hinnoitteluun – mikäli pankki viitsii asiasta kysyä. Mutta jos on normaali taloyhtiö, jonka omistajarakenne on suhteellisen laajalti hajautunut, niin taloyhtiölle lainaa antavan kannalta on aika sama, onko kyse omistusasunnoista (sellainen asunto, jossa omistaja asuu) vai omistusasunnoista (sellainen asunto, jossa omistaja ei itse asu). Silloin riski joka tapauksessa hajaantuu monen omistajan harteille.

    Taloyhtiöiden konkurssit ovat Suomessa ainakin toistaiseksi olleet hyvin harvinaisia. Marginaalit pyrkivät heijastelemaan lainan takaisinmaksuun liittyvää riskiä. Yleensä laina nostetaan taloyhtiöön kilpailutuksen jälkeen sieltä, mistä halvimmalla saadaan. Jos yksi pankki hinnoittelee taloyhtiön lainan kolminkertaiseksi marginaaliltaan, ja muut pankit hinnoittelevat lainan edullisemmin, niin se korkeammin hinnoitteleva jää vain vaille asiakasta sen taloyhtiön osalta.

  8. Sami Vallinkoski says:

    Kiitos kommentista iii

    Pankin luottoriskiarviossa vaikuttaa taloyhtiön asuntosijoittaja-altistukseen sijoittajien määrän lisäksi myös sijoittajaomistajien keskittyneisyys. Esimerkiksi yhden tahon omistuksessa olevien yhtiöiden taloyhtiölainat on jo pitkään hinnoiteltu tavallisia remonttilainoja kalliimmiksi sijoittajalainoiksi. Sijoituslainojen takaisimaksuhalukkuus on asuntolainoja heikompi ja tämä näkyy sijoitusasuntolainojen ja asuntolainojen marginaalierona, vaikka lainojen vakuudet olisivatkin samankaltaiset.

    Hajautuneen sijoittajaomistuksen vaikutus taloyhtiölainojen hintaan on uusi asia ja pankit huomioivat tämän tällä hetkellä vielä eri tavoin. Jos taloyhtiön asuntosijoittaja-altistus (usealle sijoittajalle hajautuneena) on yli 50%, voi jokin pankki kieltäytyä hankkeesta kokonaan ja jokin tarjota lainan normaalia korkeammalla marginaalilla. On toki myös mahdollista, että jokin pankki ei huomioi asiaa vielä lainkaan.

    Sami Vallinkoski
    pankinjohtaja

  9. iii says:

    Taloyhtiömaailmasta ei ole juuri kuulunut sellaista viestiä, että lainakilpailutuksen jälkeen taloyhtiön isännöitsijä toteaisi laajalti hajautuneen omistusrakenteen taloyhtiölle parhaan lainatarjouksen edustaneen selvästi korkeampia marginaaleja kuin omistaja-asukaspainotteisissa taloyhtiössä on samoihin aikoihin tehdyissä kilpailutuksissa saatu. Viime vuosina tilanne on saattanut olla vielä jopa niin päin, että laajasti hajautuneen sijoittajaomistuksen taloyhtiöissä nostettujen lainojen marginaalit ovat saattaneet olla keskimääräistä alempia – ainakin kasvukeskuksissa.

    Jos omistus on hyvin hajautunutta ja kohde likvidi, ei yksittäisen asuntosijoittajien maksuhäiriöistä seuraa taloyhtiölle vielä lainanmaksuun ongelmia, koska taloyhtiö voi tarvittaessa ottaa haltuunsa maksuhäiriöisen osakkaansa huoneiston ja vuokrata sen eteenpäin. Jos kohde on epälikvidi, eikä huoneistoon sen johdosta löydy vuokralaista, joka olisi valmis maksamaan vuokraa edes vastikkeen verran, voi osakkaiden maksuhäiriöistä seurata riskejä taloyhtiön lainanmaksun kannalta, mikäli maksuhäiriöitä esiintyy pitkäaikaisemmin kovin monessa osakkeess suhteessa osakkeiden yhteismäärään. Yksittäisten sijoitusasuntojen ostajat valikoivat yleensä keskimääräistä likvidempien yhtiöiden osakkeita, koska heidänkin yleensä kannattaa vältellä sellaisia taloyhtiöitä, joissa on olennaisesti keskimääräistä suurempia taloudellisia riskejä, jottei heille jää maksuvastuuta huomattavasti paisuvista vastikkeista. Osakkeen likvidiys vähentää pankin riskejä ja tyypillisesti alentaa marginaalia verrattuna epälikvidien taloyhtiöiden saamiin marginaaleihin.

    Se, että jokin pankki jättää tarjouksen antamatta tai kokeilee tarjota korkeamman marginaalien tai korkeampien lainannostokulujen tarjousta, ei ole kovin poikkeuksellista, vaan ihan arkipäivää. Jos taloyhtiö jättää 6 tarjouspyyntöä, niistä 1 voi jäädä saamatta,1 voi olla ylihinnoiteltu ihan eri hehtaarille kuin muut, 1 on hinnaltaan jossain kalleimman ja halvimman lainatarjouksen puolen välin tienoilta ja loput 3 tarjousta ovat sellaisia, joiden vertailuun perustuen valinta lainannostopaikasta tehdään.

  10. iii says:

    Lopun esimerkkini ei koskenut siis vain asuntosijoittajapainotteisia taloyhtiöitä, vaan taloyhtiöitä kaikenlaisilla omistusrakenteilla. Tosin sama pätee moneen muuhunkin kilpailutukseen. Usein tarjousten joukosta löytyy joku ylihinnoiteltu lainatarjous muihin verrattuna (jonka saattaa valita sellainen, joka ei tee kuin yhden tarjouspyynnön yhdelle pankille), ja aika usein joku pankeista jättää tarjouksen kokonaan antamatta. Tarjouksen voi jättää antamatta toki siksikin, jos pankki kokee lainan takaisinmaksuriskit ylisuuriksi taloyhtiön kantokykyyn nähden, mutta tarjous voi jäädä antamatta myös silloin, jos pankki arvioi, ettei pärjää kuitenkaan kilpailutuksessa parhaan tarjouksen todennäköisesti antavalle pankille (turhan tarjouksen laatiminen vie aikaa ja maksaa) tai jos pankissa on juuri sillä hetkellä niin paljon muita kiireitä, että pankki päättää priorisoida aikansa muiden tarjousten laatimiseen – ja sellaistakin esiintyy toisinaan, että pankin työntekijä inhimillisenä toimijana yksinkertaisesti unohtaa lähettää tarjouksen määräaikaan mennessä, vaikka on ollut tarkoitus jättää tarjous.

  11. Sami Vallinkoski says:

    Kiitos kommentista iii

    Taloyhtiölainan hintaan vaikuttaa useat eri tekijät aivan kuten kirjoitat. Luottoriskin (mm. yhtiön taloudellinen ja tekninen kunto, yhtiön koko, luototusaste, yhtiön asuntojen kauppa-ajat ja neliöhintojen vaihtelu sekä asuntosijoittaja-altistus) lisäksi taloyhtiölainan hintaan vaikuttaa kilpailutilanne (mm. yhtiön sijainti) ja hankkeen tuottoihin suhteutetut prosessikustannukset (mm. lainan koko).

    Korkea asuntosijoittaja-altistus on siis vain yksi taloyhtiölainan hintakomponentista. Toki viime kesän jälkeen tämän ominaisuuden merkitys on kasvanut selvästi. Sijoittajavetoisen taloyhtiön kannattaa kilpailuttaa lainat huolellisesti, sillä lainojen hinnat poikkeavat jo nyt asukasvetoisia taloyhtiölainoja enemmän. Oletan, että sijoittajavetoisten taloyhtiöiden lainojen hinnat tulevat tasoittumaan korkeammalle tasolle, sillä pankille ei ole edullista ajautua tilanteeseen, jossa sen taloyhtiölainatase on profiloitunut asuntosijoittajavetoisiin yhtiöihin. Pankin lainataseen rakenteesta ovat kiinnostuneita viranomaisten lisäksi rating-yhtiöt ja sijoittajatahot.

    Sami Vallinkoski
    pankinjohtaja

  12. ex arrendaattori says:

    Asunto-osakeyhtiöiden lainojen marginaaleistä lässyttäminen on silkkaa viihde- ja virkistysosastoa. Vaihtakaa puheenaihetta.
    Ruuhka-suomesta tarpeeseen sopivan omistusasunnon (kerrostalo) etsintään ei ole mitään ymmärrettävää logiikkaa. Asuntojen varaukset alkavat ennenkuin edes tontin nurkkiin on ehditty saada merkinnät. Hinnat kiipeävät, samoin vuokrista saatavat tuotto-odotukset ja siinä lentävät viihtyisen asumisen emmeet pesuveden mukana.
    Rakentamisen aikana alkaa hiljalleen paljastua, että tulinkohan sittenkin ostaneeksi ns. “omistus-asunnon” yhtiöstä, joka tulee valmistuttuaan olemaan käytännössä vuokra-kolhoosi. Ja mikä pahinta: millä estät, että talo ei olisi todellisuudessa “tuntihotelli”, jossa on jatkuvasti iloiset avoimien ovien päivät.
    Pääkaupunkiseudulla ei kukaan valvo sellaisen omistajan asemaa, joka samalla asuu itse (perheensä kanssa) yhtiössä.
    Älkää nyt kukaan suinkaan väittäkö, että yhtiön hallituksen ja isännöitsijän tulee valvoa ja pitää järjestystä. Tämän vaatimuksen jos joku päästää suustaan, niin joutuu takuuvarmasti muodostamaan hallituksen yksinään.
    Edessäni on muutto takuulla hienoon asuntoon, jossa käsittääkseni yli puolet asukkaista eivät ole asuntilansa omistajia. Ei kiva?

  13. Sami Vallinkoski says:

    Kiitos kommentista ex arrendaattori

    Taloyhtiölainan marginaalin 1-2 prosenttiyksikön nousulla ei valtaosissa taloyhtiölainoista ole suuren suurta merkitystä. Mitä suurempi taloyhtiölaina ja mitä suurempi asunto sen enemmän pienetkin marginaalierot alkavat tuntua. Jos uudesta kohteesta ostaa asunnon heti myynnin alettua, saa muut osakkaat selville vasta ensimmäisessä yhtiökokouksessa. Jos ostopäätöksen siirtää vähän pidemmälle, kertoo yhtiön osakeluettelo ainakin osan yhtiön osakkaista. Markkinoilla on nyt niin paljon uusia asuntoja, että odottamiselle ja tinkimiselle on aiempaa otollisempi tilaisuus.

    Oman taloyhtiön asioihin kannattaa aina tutustua huolella on yhtiö sitten sijoittaja- tai asukasvetoinen. Sijoittajavetoisessa yhtiössä asuva asukasosakkaan kannattaa olla extratarkkana.

    Sami Vallinkoski
    Pankinjohtaja

  14. kotibisneskeskus says:

    a. miten ollaan keksittykin tälläiset yhtiölainat joilla saadaan näyttämään tuote edullisemmalta kuin asukkaan oma hk laina.
    b. kuin tämä älämölö ja varoittelu alkoi vasta juuri sopivasti kun talot alkavat olla tehty tai ainakin varattu
    c. kuinka sopivasti noi välivuodet kävivätkään tähän nousukauden loppukiimaan.
    d. mediakin dissasi sopivasti kaiken aikaa vanhoja taloja sekä omakotitaloja.
    oliko näissä sopivasti tuuria vai onko koko paketti tarkkaan suunniteltu.

    onko tämänlainen yhtiö oikeastaan koskaan “oma” ….omalaina, yhtiölaina , hoitovastike, tonttivuokra , autopaikkavuokra….kyllähän tämä näyttää ihan “vuokra asumiselta”. ja jos joskus meinaa olla “oma” niin johan siinä otetaan jälleen remonttilainoja yhtiöön…..

Kommentoi