Ryhmärakennuttaminen ei vain varakkaiden ohituskaista – hidas käynnistyminen oire markkinavaatimusten armottomuudesta

08:00

Ryhmärakennuttamisen orastava nousu osoittaa sen, että asuntomarkkinoilla on tilaa uudenlaisille toimintatavoille. Käytäntö on osoittanut myös sen, että ilman tukevia perusteita uudistuksilla on suuri riski jäädä vain innokkaaksi erilaisuuden tavoitteluksi.

Vielä viime vuoden keväällä näytti siltä, että ryhmärakennuttamishankkeiden käynnistyminen yski pahasti ja tämä uusvanha asuntotuotannon malli oli vahvasti marginalisoitumassa. Synkimmissä näkymissä ryhmärakennuttaminen oli jo taantunut erikoisuutta arvostavien varakkaiden ohituskaistaksi kaupunkien parhaiden sijaintien uudiskohteisiin. Kuluvana vuonna pääkaupunkiseudulla on kuitenkin käynnistynyt muutamia tavallisen asunnonostajan budjettiin sopivia hankkeita ja myös ensi vuoden tilanne näyttää aiempaa vilkkaammalta.

Ryhmärakennuttamisen myötätuulen taustalla on rahoituksen saatavuus. Kaupungistuvan Suomen asuntomarkkinoilla jo pitkään ollut tilausta uudenlaisille kerrostaloasunnoille, jotka tarjoavat nykyaikaista yhteisöllisyyttä ja joissa asukkailla on omakotiasumista lähentelevä vapaus ja vastuu oman asunnon suunnittelusta. Pankkien tarjoama lainaraha johtaa nyt siihen, että kuluttajien mielenkiinto kypsyy aidoksi markkinakysynnäksi.

Pankit ovat perinteisesti olleet nihkeitä tarjoamaan ryhmärakennuttamishankkeille rakentamisaikaista rahoitusta. Pankkien rahahanojen kireydelle on toki syynsä. Harva meistä olisi valmis rahoittamaan 15:n toisilleen tuntemattoman ja kokeellisesta puutalorakentamisesta innostuneen amatöörirakentajaperheen kerrostaloprojektia ihan vain silkasta innosta.  Eivät pankitkaan – tarvitaan selkeitä sopimuksia, tarkkoja selvityksiä ja kunnollisia vakuuksia.

Ryhmärakennuttamishankkeiden muutos pankkien näkökulmasta turvallisempaan suuntaan käynnistyi kaksi vuotta sitten voimaan astuneen uuden ryhmärakennuttamislain myötä. Ryhmärakennuttamisen pelisäännöt tarkentuivat ja markkinoille tulleet uudet toimijat ovat käyttäneet paljon aikaa muokatakseen hankkeita rahoituksen kannalta parempaan suuntaan. Tämän lopputuloksena meillä on jo useampia pankkilainaa sisältäviä ryhmärakennuttamishankkeita.

Rahoituksen järjestyminen ryhmärakennuttamishankkeelle on edelleen kaukana käynnistä Otto-automaatilla, mutta seuraavat ominaisuudet parantavat rahoitusmahdollisuuksia:

  • sopimuskokonaisuus on selkeä ja ammattimaisesti laadittu.
  • projektijohto on ammattimainen ja sillä on kokenut ja vakavarainen päävastuullinen rakentaja.
  • toteutus on asunto-osakeyhtiömuotoinen, ja asunto-osakeyhtiö hakee pankkilainaa 50–60 prosenttia rakennuskustannuksista.
  • käynnistys toteutetaan siihen osallistuvien maksu-osuuksilla ja pankkilainaa nostetaan vaiheittain vasta, kun rakennustyöt ovat jo hyvässä vauhdissa.
  • kaikkien osallistuvien luottotiedot ja maksukyky ovat todistetusti kunnossa

On erittäin hyvä, että asuntomarkkinoille syntyy säännöllisesti uusia asumisen ja asuntotuotannon muotoja. Ryhmärakennuttamisen kehityspolku opettaa kuitenkin sen, että onnistuakseen uudistuksilla tulee olla sekä selkeä markkinatarve että kyky hankkia markkinaehtoista rahoitusta. Tämä on hyvä pitää mielessä erityisesti nyt kun, asunto-osuuskuntia koskeva selvitystyö etenee. Nyt lainvalmistelussa oleva asunto-osuuskuntamalli ei nimittäin näytä läpäisevän kumpaakaan menestymisen kriteereistä.

Kommentit: 12 kpl
  1. Matti inha says:

    Hyvä kirjoitus

  2. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentista rahoitusneuvos Inha. Hypo A

  3. Eicca says:

    ??

  4. Aune Mänttäti says:

    Erittäin hyvä on, “ryhmärakentaminen”, Viimeisten vuosikymmenien aikana rakennusliikkeet-grynderit ovat saaneet lähes yksin oikeuden asuntojen rakentamiseksi. Seurauksena ovat olleet sairaat talot- terveydelle vaaralliset yhteiskunnalliset rakennukset. Tulee huomat, eduskunta on lakien säädöksillä- ja muilla määräyksillä järjestänyt asiat niin, että rakennustoiminta on siirtynyt puoluepoliittisten päämäärien toteuttamiseen.
    Grynderit rakentavat yksityisille ihmisille asunnot samoin kuin yhteiskunnallisten rakennusten rakentamiseksi. Rakennustoimintaan pesiintynyttä korruptiona ei ole tutkittu koska siitä hyötyvät pääasiallisesti virkamiehet ja puoluepoliitikot.
    Korruptiota johtavat laajasti ammattiyhdistysliikkeet jotka rahastavat verisesti sijoituksistaan verovapaiden säätiöiden kautta ja asunnoista vuokralaisiaan esittämällä toimintansa tueksi ylihintaisia kustannus-suureita .
    Kyllä olisi monen tohtorinväitöskirjan tekijälle työtä “eväät” kymmeniksi vuosiksi paljastettaessa valtiollisen (lainturvin) rahoittava korruptio!

    “Ryhmärakennuttamisen orastava nousu osoittaa sen, että asuntomarkkinoilla on tilaa uudenlaisille toimintatavoille. Käytäntö on osoittanut myös sen, että ilman tukevia perusteita uudistuksilla on suuri riski jäädä vain innokkaaksi erilaisuuden tavoitteluksi.”

    Toivoisin, että vihdoinkin myös kerrostalon tulevat asukaat ainakin 1/2 suunniteltujen asuntojen määrästä päättäisivät yhdessä perustaa asuntoyhtiön jolloin uskoisin maiseman sekä virkamiehet laativat rakennusmääräykset valtuutettujen hyväksyttäväksi. Jos rakennusmääräykset eivät satu jonkun rakennettavan alueen toteuttamiseksi kunnalliset byrokraattien pyytävät Valtioneuvostolta-Ympäristöministeriötä ( ympäristöministeriä) laatimaan lain tai asetusten joilla kyykötetään rakentajaa.

  5. Tarja Niemi says:

    Vaihtoehtoja asuntorakentamiseen todella tarvitaan. Riitää jo huono laatu/kalliit m2-hinnat!

  6. Anne Karttunen says:

    hypo ei muutama vuosi sitten ottanut kuuleviin korviinsakaan, että olisi antanut asuntolainaa ryhmärakennuttamiskohteeseen. Olen nimittäin kysynyt lainaa Hyposta. Mielenkiintoista, että nyt yritetään sitten beesata aiheella.
    Hypon henkilökunta ei tiennyt sitäkään, että asumisoikeusasunnosta maksettava osuusmaksu käy sellaisenaan koko summasta asuntolainan vakuudeksi.

  7. Sami Vallinkoski says:

    Kiitos kommentista Anne Karttunen

    Ryhmärakennuttamishankkeiden rahoittaminen on muuttunut pankin näkökulmasta hieman helpommaksi vasta viimeisen parin vuoden aikana. Rahoituksen saaminen hankkeille on toki edelleen tavallista RS-tuotantoa hankalampaa. Ryhmärakennuttamishankkeiden rahoittamista voisi helpottaa se, että ryhmärakennuttamista ammattimaisesti harjoittavat tahot pystyvät yhdessä luomaan alalle jonkinlaisen ”sopimusstandardin”.

    Pankeilla on toisistaan poikkeavia vakuusarvostuskäytäntöjä eri asuntovakuuden muodoille (omakotitalo, asunto-osake ja asumisoikeusasunto). Hypo käyttää tällä hetkellä asumisoikeusasunnoissa 80% vakuusarvostusta.

    Sami Vallinkoski
    Hypo
    pankinjohtaja

  8. Ahti Porkka says:

    Kuka tahansa voi perustaa asuntoyhtiön. Näinhän grynderirakentajatkin tekevät, perustavat asunto-osakeyhtiön ja alkavat myydä huoneistojen hallintaan oikeuttavia asuntoyhtiön osakkeita. Erona henkilöperustajiin on vain se että grynderirakentajat toimivat siten että grynderin omistamama osakeyhtiö tai kommandiittiyhtiö toimii asuntoyhtiön perustajana. Jostain syystä lainoittajapankit luottavat enemmän grynderiperustajiin kuin henkilöperustajiin. Mitään varsinaista syytä tähän ei liene olemassa sillä lopullinen vastuu vakuuksista huolimatta jää aina perustetun asuntoyhtiön osakkeiden omistajille eli pääasiassa yksityisille henkilöille.

  9. Sami Vallinkoski says:

    Kiitos kommentista Ahti Porkka

    Kun pankki arvioi valmiin asunto-osakeyhtiön luotto-ominaisuuksia, ei yhtiön toteutustavalla ole pankeille suurta merkitystä. Arvioinnin kohteena on tällöin muun lainaamisen tavoin yhtiön maksukyky ja kiinteistön vakuusarvo. Asunto-osakeyhtiön maksukyvyn kannalta keskeistä on se, kuinka monta osakasta yhtiöllä on sekä se ovatko yhtiön osakkaat tavallisia kotitalouksia vai asuntosijoittamista harjoittavia yksityishenkilöitä tai yhtiöitä (esim. asuntorahastoja).

    Asunto-osakeyhtiön toteutustavalla on kuitenkin merkitystä pankille, kun kiinteistöä rakennetaan. Rakennushanke on pankin näkökulmasta turvallisempi, kun
    – rakentamisesta vastaava taho on rakentamisen ammattilainen, jolloin hankkeen kustannusriski on maltillinen
    – rakentamisesta vastaavalla taholla on riittävät taloudelliset resurssit selviytyä hankkeesta, vaikka hankkeen kustannusriski toteutuisikin

    Sami Vallinkoski
    Hypo
    pankinjohtaja

  10. pentti says:

    Kyse on siitä, alkavatko rakennusliikkeet rakentaa näitä ryhmärakentamiskohteita. Paremman katteen he saavat vanhalla perinteisellä tyylillä.

  11. Jari Parmi says:

    Projektin johto on ammattimainen: projektinjohtaja ottaa silloin käytännössä asukkaisiin ja yhtiön perustajiin nähden lähes grynderivastuun, koska asukkaat ovat eiammattilaisia. Riski kasvaa, jos urakka pilkotaan. Jollain lailla projektinjohtaja voisi kuviossa pärjätä, jos on kyseessä kokonaisurakka/osittain KVR-urakka. Mutta silloin häviäisi pitkälti ryhmärakennuttamisen idea ja tulee taas yksi väliporras, joka ottaa osan kakusta. Jää vielä ongelma: ryhtyvätkö rakennusliikeet tarjoamaan hankkeita. Hankkeet ovat työläämpiä toteuttaa – koska asukkaat ovat mukana vaatimuksineen ja muutostöineen – ja kate on huonompi kuin esim. ammattilaisen rakennuttamassa vuokratalossa. Lisäksi vakuuksia asukkaiden koalitio (asukkaat ovat rakennusaikaisessa hallituksessa mukana alusta alkaen) ei vapauta koskaan.

  12. näintein says:

    erinomaisesti selitetylle ei pärjää hyvin rakennetulle , juu juu , menepäs pyytelemään rakennustarvikkeista hintoja tollain pikku amatöörilaumalla tai yksilönä, isolle rakennus firmalle hinta on 100 ,sulle 900 , ja jokainen ammattimainen rakentaja osaa näytellä hölmöä kun pyytelet tarjouksia tai arviota työstä, ja jos oikein kilpailutat olet yksin lappusi kanssa, eikä taas sekoiteta k kauppiaan kivitalon onnistunutta projektia tähän keissiin.
    näitä poikia kun on rakennusorganisaattori kunnolla vienyt , tulee aika viekas tekijä ottamaan omansa ja ne joita ei viedä eivät vaivaudu , milli villejen nipotus keskukseen.
    näillä ensirakkaus taloprojektin osallisilla on liikaa unelmia ja liian vähän realiteettia viedä projekti loppuun , rahoitusmallilla jossa viikottain käydään kerjuulla ja nykytyyliin twiittaillaan ym kerrotaan sosiaalisessa miten jokin yksittäinen laatta kiinnittyi ihan kivasti. pelkkään tonttiin liittyvät yleiset työt, luvat ja velvoitteet ovat monelle hiukan liikaa , kun vaihtoehtoja on muutema tuhat ja jokaisesta 100 erinlaista versiota, on se vaan liikaa normi taapertajalle, jokainen voi helposti ajatella ,kadulta jonkun hepun joka tulisi tekemään omaa työtäsi ja jälki pitää olla ensiluokkaista kerralla, kireällä aikataululla ja hinta tietenkin kilpailutettuna, halvin tietysti, ja jos tekijäkin on ns. hevoseton mies, niin vastuu virheistä on olematon.
    kyllä se rakentaminen on nykyisillä järjestelmän määräyksillä ja ehdoilla ,aikatauluilla, keliolosuhteilla ,kustannuksilla, kuin asukkaan vaatimuksilla, rakentajavastuilla / takuuaika, ja tonttimaan hinnoilla sitä luokkaa että citymarket kauppias teettää ja me muut katsellaan, ei siinä näyttele ” halpa” korko nortti tauon vertaa.
    korko merkkaa kokonaisuudessaan yhtä vähän kuin formulakilpailun bensan hinta.

Kommentoi