Tikittääkö maan alla asuntomarkkinoiden seuraava hinta- ja vakuuspommi?

04:45

Vesi- ja viemäriverkostossa voi tikittää asuntomarkkinoiden seuraava hinta- ja vakuuspommi. Maan alla kasvava korjausvelka voi uhata asunto- ja muuta kiinteistövarallisuutta, jos välttämättömiä saneerauksia tehdään todella vain kolmannes tarpeesta. Pankinjohtajat ovat viheliäisen vakuusarvostushaasteen edessä monessa kunnassa.

Kasvavissa kaupungeissa näille korjaustoimille saa vielä rahoituksen ja tekijät järjestymään, mutta niiden ulkopuolella, erityisesti taantuvilla alueilla ja syrjäseuduilla, maan alle lahoavasta yhdyskuntatekniikasta voi tulla ylivoimainen haaste monelle kunnalle. Ei auta, vaikka kerrostalo ja omakotitalo on itsessään hyvin hoidettu ja velatonkin, jos taloon ei tule vettä eivätkä viemärit vedä. Siinä ei taida se maan kuulu ”paskalakikaan” auttaa, vaikka sähköt olisikin saatu tuota taloon maan alla ilman lumikuormariskiä ja netti toimisi langattomana 10 G:nä.

Vesi- ja viemärijärjestelmän huono kunto on viimeinen osa ketjussa, johon on herätty kitkutellen. Asiantuntijat ovat toki varoitelleet, mutta kuntatalouden arki on mitä on. Jatkossa arki on vieläkin karumpi. Monella kunnalla on jo nyt se kuuluisa elinvoima hukassa. Miten käy jatkossa, jos yhdyskuntatekniikan ydin mätänee hitaasti, mutta varmasti käsiin, kun rahat eivät riitä kaikkiin tarvittaviin korjauksiin.

Suomi kaupungistuu ja maamme taloudellinen toimeliaisuus perustuu pelottavalla tavalla lähes yksinomaan rakentamiseen ja asuntotuotantoon. Mutta se kertoo siitä, että muuttoliikkeiden ja väestönkehityksen vaatimaan uudisasuntotuotantotarpeisiin on havahduttu. Samoin on törmätty vanhan asuntokannan korjaustarpeisiin.

Uuden asuntokannan rakentamiseen ja vanhan korjauksiin palaa yhteensä pari sataa miljardia euroa yhden keskimääräisen asuntolainan takaisinmaksun eli seuraavien noin 20 vuoden aikana. Erityisesti kotitalouksien ja asunto-osakeyhtiöiden velkamäärät kasvavat. Ei siinä mitään, kunhan vain huolehditaan, että lainoja myös lyhennetään, mieluiten etupainoitteisesti. Näin syntyy sitä kipeästi kaivattua velatonta ja kaupaksi käyvää likvidiä asuntovarallisuutta, joka toimii kotitalouksien, asuntoyhteisöjen ja julkistalouden peruskalliona.

Pakon edessä on herätty investoimaan erityisesti kasvavien kaupunkien liikenneinfrastruktuuriin ja joukkoliikennehankkeisiin. Myös ne nielevät miljardeja – näköjään budjetit ja aikataulut joka kerta kirkkaasti ylittäen. Niiden järkevyydestä käydään jatkuvaa keskustelua, mutta loppupeleissä pitkällä aikavälillä ne tuppaavat osoittautumaan kannattaviksi asukas- ja käyttäjämäärien kasvun myötä. Miettikääpä vaikka itäisen Helsingin aluetta ilman metroa. Millaista meno olisi Itäväylällä arkiaamuisin. Metroa tulisi varmasti ikävä.

Rakennetun ympäristön ketjussa ongelmakimpuksi paisuu nyt vanhan infran saneeraus. 100 000 kilometriä vesi- ja 50 000 kilometriä viemäriverkostoa tarvitsee jatkuvasti enemmän investointeja, mutta kunnat vaativat omassa rahapulassaan omistamiltaan vesilaitoksilta osinkotuottoja ja kustannustehokkuutta. Tämä ajaa helposti tekemään vain aivan välttämättömiä korjaustoimia. Negatiivinen kierre on valmis voimistumaan. Korjausvelka paisuu varovasti arvioiden jo useampaan sataan miljoonaan euroon vuodessa, jos suuntaa ei saada kääntymään.

Vuosikymmenien aikana on rakennettu kokonaisuutena muutaman kymmenen miljardin euron kansallisvarallisuuden osa yhdyskuntatekniikan muodossa. On välttämätöntä, että sitäkin tulee vaalia ja korjata jatkuvasti, jotta maan pinnalla oleva asunto- ja muu kiinteistövarallisuus säilyttää taloudellisen saati käyttöarvonsa.

Moni miettii nyt, ”että tämäkin vielä”. Asunnon taloudellinen arvo on jo nolla ja kohta on käyttöarvokin nolla. Tunnearvon ylläpito alkaa olla kovasti kallista. Niinpä. Syy tähän on aivan liian hajautunut, verovaroin ja velaksi vuosikymmenien ajan ylläpidetty yhdyskuntarakenteemme.  Luontaisen kaupungistumiskehityksen tarkoitukselliset hidastamistoimet tulevat nyt todella kalliiksi meille kaikille.

Suomi kaupungistuu, ei maaseudu. Kyse on vanhan ja vääräksi osoittautuneen hajauttamispolitiikan laskun maksusta, ei uudesta keskittämispolitiikasta. Tilannekuva ei tästä toiseksi muutu, vaikka kuinka kyseli kansalta unelmien asumispaikasta, jos lompakosta ja työllistymisestä ei tarvitse välittää. Sama kuin kyselisi ravintola-asiakkailta mitä haluaa menulta, jos valtio maksaa kaiken täältä ikuisuuteen.

Mutta mistä saa apua pahenevaan asuntojen ja kiinteistöjen negatiiviseen arvonkehitykseen?

Kyllä apua pitää lähteä hakemaan ihan ensimmäisenä siitä omasta tutusta lähipankista, joka aikanaan antoi rahoituksen oman asunnon ostamiseen ja talon rakentamiseen. Jos pankinjohtajalla oli tuolloin uskoa, että hanke kannattaa yli laina-ajan, niin uskoa pitää löytyä nytkin, varsinkin jos kyse oli ns. keskinäisestä pankista. Kasvukeskuksen ja syrjäseudun asiakasjäseniä pitää kohdella kaikissa asioissa tasaveroisesti, ja varsinkin, jos pankkitoiminta perustuu ns. ryhmärakenteiden hyödyntämiseen.

Laki yhteenliittymistä mahdollistaa paljon, mutta luo myös eräänlaisen palvelupakkovelvoitteen. Ei sitä lainsäädäntöä ole rakennettu uusien markkina- ja liiketoiminta-alueiden valloittamista ja vanhojen hylkäämistä varten. Laki on tehty sen varmistamiseen, että peruspankkipalvelut ml. konttorit ja asuntoluotot ovat saatavilla tasaveroisella tavalla joka puolella Suomea.

Eihän sellainen peli vetele, että kaupungistuva pankkikilpailu ajetaan systeemisesti epäterveelle tasolle ja laskun kaupunkilaisten alihintaisista sisäänheittoeduista maksavat käytännössä taantuvien alueiden ja syrjäseutujen pankkiasiakkaat. Ei Suomi näin nouse.

Parempaan Asumiseen. Turvallisesti. Hypo A

Kirjoittaja on Hypon toimitusjohtaja

 

Kommentit: 18 kpl
  1. Kokkonen says:

    “Korjausvelka paisuu varovasti arvioiden jo useampaan sataan miljoonaan euroon vuodessa”

    Kaikenlaisia heittoja sitä heitetäänkin ! On mennyt Paunalta miljoonat ja markat sekaisin. Vastenmielistä propagandaa ja ihmisten halventamista.

  2. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentistasi “Kokkonen”; Voi kun olisikin niin onnellinen tilanne, että saisi markoista puhua. Tällä hetkellä verkoston saneerauksiin ja uudistamiseen n. 400 miljoonaa euroa vuodessa. Tämä tieto perustuu VTT:n tuoreimpaan ao. asiaa käsittelevään tutkimukseen. Määrän uskotaan kasvavan merkittävästi lähivuosien aikana. Mutta kuten sanottua, asiaa on tutkittu aivan liian vähän. Pankeissa tähän kyllä on herätty. Luotto- ja vakuuspolitiikat tiukkenevat. Hypo A

  3. Arvuuttelija says:

    Parempaan asumiseen – turvallisesti! Hypo A! Uskallatko ottaa lainaa toimijalta, jonka kielioppi ei todellakaan ole kohdallaan :)!!! Miten sitten matematiikka…tuleeko liikaa korkoja :D

  4. LV - insinööri says:

    Ompahan taas kaunainen kirjoitus Hypon Paunalta – OP tekee historiansa parhaita tuloksia ja S-pankin asiakasmäärät huippukasvussa. Hypon viimeisin tulosjulkistus Q3 ennakoi tulos heikennystä viimevuodesta. Pelottelulla, uhkailulla ja klikkien nettikalastelulla ei pankin tulosta käännetä vai onko tarkoitus vain siirtää katsetta pois oman liiketuloksen kehityksestä.

  5. Ari Pauna says:

    Kiitos kommenteista “Arvuuttelija” ja “LV-insinööri”; Kannattaa katsoa tarkemmin kuinka se pankkitoiminnan tulos on kehittynyt eri finanssitoimijoilla ja paljonko eri pankit tekivätkään liikevoittoa, jos Visa Europen kaupasta saadut kertaluontoiset myyntivoitot putsataan pois. S&P:n mukaan Hypo on yksi Pohjoismaiden vakavaraisimmista pankeista ja kirkkaasti Suomen vakavaraisin omaten vielä poikkeuksellisen terveen luottokannan ja erittäin likvidin vakuuskannan 40 prosentin luototusasteella. Hypo A

  6. tuomo rajala says:

    Kiitos Paunalle kirjoituksesta ja tärkeän asian esille ottamisesta!
    Onhan se niin, että vesilaitokset ovat monelle kunnalle ennemmin rahan lähteitä kuin kehittämisen kohteita. Toisaalta on myös niin, että jos yhteiskunnan järjestämät toimijat eivät kykene takaamaan kunnallisteknisiä palveluita, niin nykyään on tarjolla myös hyvin toimivia kiinteistökohtaisia järjestelmiä vesi- ja viemäritekniikkaan. Eli tämän takia välttämättä ei yksittäisen kiinteistön vakuusarvoa ei tarvitse laskea ainakaan kovin paljoa. Toki maalle rakentaja on aina tiennyt, että ei maaseudulle rakennetusta asunnosta välttämättä koskaan saa ‘omiaan pois’. Asunto rakennetaan sillä mielellä, että siinä asutaan koko loppuelämä. Tällä hetkellä tilanne vaan on sellainen, että maalle rakentaminen on rakennusluvituksen puolesta tehty lähes mahdottomaksi. Ihmisiä ohjataan kaupunkeihin ja tiiviimpään asumiseen. Tämä suuntaus miellyttänee Paunaa.
    Mielenkiintoiseksi tällaisen rakentamisen ohjauksen tekee ilmastonmuutoksesta kohkaaminen. Jos asumista halutaan ohjata asujan hiilijalanjäljen perusteella, niin kaupungistumisen suosiminen on täysin väärä suunta! Lukuisissa tutkimuksissa on todettu, että kaupungissa asuvan hiilijalanjälki on huomattavasti suurempi kuin maalla asuvan. Tämä siitäkin huolimatta, että meidän maalaisten on pakko hoitaa liikkuminen pääosin omalla autolla. Huvittavaa on samalla huomata, että vihreätkin ovat voimakkaasti kaupunkirakentamisen kannalla. Toki näin sen takia, että kaupungeissa ne vihreiden kannattajat ovat. Mutta missä ovat periaatteet ja ideologia? Veikkaisin, että (susi)hukassa.

  7. Ari Pauna says:

    Kiitos rakentavasta kommentistasi “Tuomo Rajala”; Asuntojen hinta- ja vakuuskehityksen kannalta suhteellisesti haastavin tilanne realisoitunee hajanaisesti rakennetuilla taloudellisten vaikeuksien keskellä kamppailevilla kaupunkimaisilla rakennemuutospaikkakunnilla. Luottamus asuntojen ja yhdyskuntatekniikan arvonkehitykseen heikentää asunnonostajien ostohaluja ja pankkien rahoitusmahdollisuuksia ja -haluja. Taantuvilla alueilla ja syrjäseuduilla kyse on pikemminkin käyttöarvon ylläpidosta. Sen ylläpitämiseen on toki kiinteistökohtaisia tekniikoita, mutta niiden tekniikoiden käyttöönotto pitää rahoittaa aika pitkälti omista varoista. Ei lainavaroin. Tämä taas on vaikea yhtälö ao. kiinteistöjen omistajakunnan kannalta. Kaupungistuminen – maaseutuminen – hiilijalanjälki. Tämä on kyllä mielenkiintoinen kysymys. Hiilijalanjäljestä ei kyllä puhuttu mitään kun 2000-luvun alussa euro- ja Nokiahuumassa investoitiin liian kalliisiin ja persoonallisiin omakotitaloihin ja kunnantaloihin eri puolella Suomea. Silloin puhuttiin vain siitä, että koko Suomi on AAA asuntomarkkina ja kaikki riskit on eliminoitu (ml. ilmastonmuutos). Nyt on kovalla kädellä opittu, ettei koko Suomi ole AAA asuntomarkkina ja kaikki riskit ja muutama uusikin pitää ottaa huomioon ennen kuin voi myöntää asuntovakuudellista lainaa. Erityisen tärkeää on oikeasti ymmärtää se, että pankki on sidottu luotto- ja vakuuspäätökseen keskimäärin 20 vuoden ajan. Meidän pankinjohtajien on hyvinkin tarkasti puntaroitava maailmaa vuonna 2036. Toinen tärkeä näkökulma tuppaa unohtumaan keskusteluista. Ei pankki omia varoja lainaa vaan lainavaroja. Näiden kahden näkökulman hallitseminen tekee pankeista hyvinkin varovaisia. Lainaraha on saatava takaisin kaikissa oloissa ja vakuuden on mentävä nopeasti kaupaksi niin ikään kaikissa oloissa. Näin ei ole kaikkialla Suomessa. Hypo A

  8. kaikkone says:

    Ensinnäkin maaseudulla ei ole pääsääntöisesti kunnallista vesi-ja viemäriverkostoa ja ei ole vesimaksujakaan toiseksi mm.helsingin vesijohdot vuotaa kuin seula kysymys kuuluu minne se vesi valuu?

  9. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentistasi “kaikkone”; Kuten on useasti todettu kunnan vastuulla nämä asiat loppupeleissä ovat viimekädessä erilaisten takausten kautta. En yhtään vähättelekään kaupunkien haasteita. Siellä vaan on se tilanne, että kustannustenjakajia löytyy ja heidän määränsä koko ajan kasvaa. Näin ei ole kaikkialla Suomessa. Hypo A

  10. niin says:

    Infran kunto ja hinta on hyvin ongelmallinen aihe. Infra ei ole kunnossa sen enempää muuttotappioalueilla kuin muuttovoittoalueillakaan. Suomen suurinpien kaupunkienkin vesi-infra on retuperällä. Vanhimmat vesijohdot Helsingissäkin ovat jo yli 100-vuotiaita, ja varsin haastavissa paikoissa uusimisen kannalta.

    Asiasta tekee erityisen ongelmallisen väestöltään vähenevillä alueilla on se, että väestön vähetessä infran maksajien määräkin vähenee. Jos kustannukset nousevat ja maksajat vähenevät, on lopputuloksena hintojen selvä nousu. Asia olisi ok, jos Suomen sosiaaliturva huomioisi sen. Mutta asumistukijärjestelmä Suomessa on tällä hetkellä sellainen, että Kelan asumistukia maksetaan huomattavan paljon kasvukeskuksiin, mutta ei juuri muualle Suomea, vaikka todelliset asumiskustannukset olisivat jälkimmäisissä asuinpaikoissa usein jopa korkeammat. Eikä vain sen takia, että asunnot ovat isompia ja vanhempia, vaan myös juuri infrakustannusten korkeuden takia.

    Omasta mielestäni siinä ei ole välttämättä kuitenkaan ihan kauheasti järkeä, että niin vesijohtoja kuin viemäreitäkin rakennetaan joka paikkaan, ja että pakotetaan asunnot liittymään kunnan verkostoon monissa sellaisissakin tilanteissa, joissa asukkaat eivät sitä edes itse halua. Asuminen on mahdollista viemäri- ja vesijohtoverkoston ulkopuolellakin. Monessa tapauksessa verkon ulkopuolella oleminen olisi myös halvempi ratkaisu.

  11. Antti Mäkeläinen says:

    Mulla on iso ja hyvä rivari Espoossa myynnissä. Ei käy kauppa kun asiakkaat on peloteltu puolikuoliaaksi . Väki sipsuttaa etsien ainoastaan vikoja ja supisivat ihan käsittämättömästä remppahinnoista. Jos esittelijä saa tietää mikä torppa on heillä nyt niin äkkiä käy ilmi että ei mitään mahdista ostoon. Ihmettelen että mitäs tulivat edes?
    Mikä intressi Hypolla on maalata pirua seinälle koko ajan?
    Ei koko kansa voi asua kaksiossa Töölössä.

  12. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentistasi “niin”; Juurikin näin. Olisi tiedettävä nykytila ja tehtävä rohkeita valintoja sen suhteen mitä kannattaa korjata ja mitä ei. Tällä on tosin merkittävä vaikutus asuntojen taloudellisen arvon ja käyttöarvon kehitykseen. Hypo A

  13. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentistasi “Antti Mäkeläinen”; Näin se vaan on, että asuntomarkkinat eriytyvät myös pk-seudun sisällä. Hypo kertoo sekä hyvät että huonot uutiset kaikkina aikoina ja kaikilla kanavilla. Asiakkaamme, rahoittajamme ja kv-luottoluokittelijamme voivat luottaa siihen, ettei Hypo rahoita ylihintaisia ja alilaatuisia heikon sijainnin omaavia asuntoja. Hypo A

  14. omatkivet says:

    heikkouden merkki osoitetaan silloin kun totuuden kertoo ulkopuolinen taho,eikä sitä osallinen raaski edes miettiä onko kerrotussa asiassa viisautta, pelko astuu kuvaan joka käskee hyökätä tietoa vastaan omilla luuloilla, asuntojen ikä on 50v , plus jatkoaika ( mahdollinen) se että maksat talon hintaisen remontin , ei poista hinnasta aiempaa talonhintaa! olet siis maksanut 2 talonhintaa 1 VANHASTA ( saneeratusta)50% omaa 50% taloyhtiön lainaa jota ei myydä vaan se on kaupassa rasite joka siirtyy mukana.ja hintojen pudotessa puoleen taloyhtiön laina on ja pysyy oma osuus häviää., lisäksi velkaostajat ovat täysin ruokkivan käden varassa asuntokaupoissa ( lainanmyöntäjä/ lainoittaja ), tottakai nämä tahot haluavat pääoman pysyvän muuttumattomana minimissään , ja normioloissa arvostuksen nousten ja tietysti tuotot päälle ,jotka eivät saa jäädä kulujen alle, ja näiden vuokralaisten joiden mielestä asuntoa ei kannata ostaa, voivat miettiä kenen asunnossa asuvat!!! silti käyttöiän tuleminen täyteen ja maiseman repsahtaessa, infran rupsahtaessa ja yritystoiminnan puuttuminen alueelta jättää horsmalle tontin, vaikka haluttaisiin hyvällä tahdolla esittää asia toisin,.

  15. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentistasi “omatkivet”; Juurikin näin. Välillä kannattaa pysähtyä miettimään asunnon aitoa kokonaishintaa kaikkine veroineen. Kannattaa muistaa, että loppupeleissä asunto-omistuksella on arvoa, jos tontilla on arvoa. Hypo A

  16. jaakko says:

    Nou hätä. Onkin jo korkea aika siirtyä tulevaisuuteen ja aloittaa lain säätö/vaatimukset kuivakäymälöiden rakentamisesta vesiklosettien sijaan… myös kerrosteloihin.
    On nimittäin aivan persiistä ja hölmöläisten hommaa saastuttaa tuhansia litroja puhdasta vettä jokaisen vesi wc käynnin yhteydessä.
    Nii jotta funtsikaapa tuota..iha vaikka ite.😊
    .

  17. Tyytyväinen says:

    Hyvä Ari Pauna me emme muuta slummiin, vaikka kuinka pelottelisit eri skenaarioilla. Koti on linnamme arvosta riippumatta ja vesi on osattu ohjata jo tuhansia vuosia koteihin ei se tulevaisuudessakaan ole ongelma. Henkinen hyvinvointi menee yrittäjäperheessä ohi kaikenmaailman keinottelusta.

  18. Ari Pauna says:

    Kiitos kommenteistanne “jaakko” ja “Tyytyväinen”; Näinhän se on, että lakipykälien ja tekniikan maailma määrittää tulevaisuuden. Ei auta, vaikka olisi kuinka toimiva ratkaisu jo ns. “alla”. Korjauksia on tehtäviä, jos pykälät niin vaativat. On hyvä huolehtia siitä henkisestä hyvinvoinnista, myös eläkeiän kynnyksellä varsinkin yrittäjäperheessä. Jos ostaa asunnon omaksi, niin kannattaa kyllä miettiä mitä siitä jää käteen yli laina-ajan eläkeiän kynnyksellä. Taloudellista turvaa oikeasti vai pelkkää taloudellista menoa. Hypo A

Kommentoi