Suomalainen valuvika: ”Asuntosijoitusten riskittömyyden harha ja osakesijoittamisen volatiliteettitrauma.”

15:53

Oli oikein mukava lukea 14.9.2016 Iltasanomista Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajan Mia Koro-Kanervan ajatuksia asuntosijoittajan velkaantumisasteesta. Tavoitetila 50 prosenttia omaa rahaa ja 50 prosenttia velkarahaa on se samainen taso, josta kirjoitin jo kauan sitten. Oikeansuuntaisia lausuntoja. Laimennetaan vielä enemmän kohtaa ”pitkällä tähtäimellä”, niin näemme asuntosijoittamisen rahoittamisen aika lailla samoin. Kiitos siitä.

Yhden näkökulman haluaisin tässä yhteydessä tuoda esiin. Ymmärrän hyvin sen, että yksittäiset kotitaloudet pohtivat omaa tulevaisuuttaan ja erityisesti eläketurvaansa. Suorat asuntosijoitukset tai asuntorahastosijoitukset ovat yksi keino huolehtia omista eduista. Muistutan kuitenkin siitä, että kun liian monet toimivat näin ja erityisesti tahot, joilla ei ole asuntosijoittamisen vaatimaan tietotaitoa ja riskinkantokykyä, niin siinä voi käydä huonostikin, varsinkin velkavivun kanssa. Seuraukset nähdään kotitalouden oman tilanteen heikentymisenä ja asuntomarkkinoiden heiluntana.

Pelkästään asuntoihin sijoittamisen sijasta meidän olisi luotava tähän maahan tavalla taikka toisella sellainen kulttuuri ja osaaminen, jonka myötä kotitaloudet uskaltautuisivat nykyistä laajemmin sijoittamaan erityisesti velattomia varojaan suoraan suomalaisiin pörssiyhtiöihin. Tämä suorien pörssisijoitusten kulttuuri on meillä käyttämätön voimavara ja se perustunee jollain lailla varkain urautuneeseen ajatteluun. Tämä ajattelu näkyy mm. pankkien luotonantokulttuurissakin. Jos ostat sijoitusasunnon vaikkapa taantuvalta paikkakunnalta, niin ao. sijoitusasunnon vakuusarvo-prosentti on todennäköisesti merkittävästi korkeampi kuin vientisektorilla huipputulosta tahkoavan pörssiyhtiön osakkeella, vaikka yhtiön osakkeen arvonkehityksen seuranta ja pohja ovat huomattavasti varmemmalla pohjalla puhumattakaan pörssiosakkeen likvidiydestä. Pörssiosakkeet on myyty ja rahaksi muutettu ennen kuin olet edes ehtinyt kiinteistövälittäjän saamaan kiinni taantuvan paikkakunnan sijoitusasunnon myynnin käynnistämiseksi.

Pankeissa ja pankkeja valvovilla tahoilla on mietittävää. Miksi olemme valmiimpia luotottamaan asuntokuplia kuin yritystoiminnan kasvua? Eräänlainen sääntelyn, kulttuurin ja ajattelun valuvika tämäkin. Itse ilmaisisin tilanteen niin, että se kuvastaa: ”Asuntosijoitusten riskittömyyden harhaa ja osakesijoittamisen volatiliteettitraumaa. Kestävä polku lienee näiden kahden välissä.”

Parempaan Asumiseen. Turvallisesti. Hypo A

Kirjoittaja on Hypon toimitusjohtaja.

Kommentit: 24 kpl
  1. Jukka says:

    Suoria osakesijoituksia harrastavan piensäästäjän verotus on lievästi sanoen ankaraa verrattuna suuromistajiin, institutionaalisiin sijoittajiin, ulkomaisiin toimijoihin tai melkeinpä mihin tahansa. Toimivaa pitkäaikaissäästämisen mahdollistavaa lainsäädäntöä ei Suomessa ole, ja pankkien tarjoamat ratkaisut ovat paljon huonompia kuin vaikkapa Ruotsissa (pankki voi olla sama…) Tavallinen osakesäästäjä on siis maassamme päätynyt valtiovallan erityiseen epäsuosioon.

  2. Osakesäästäjien jäsen says:

    Hyvältä kuulostaa myös että asuntorahoittajan toimitusjohtaja suosittelee osakkeiden ostoa lainalla. Onko Hypon lainoitusaste 50%-60% ostettaville osakkeille vai lieneekö vain hallituksen puheenjohtajalle osoitettu kirjoitus vai onko toimitusjohtaja suositustensa takana ? Onko Hypo siirtynyt pörssiosakkeiden rahoittajaksi joka sinällään on hieno juttu.

  3. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentistasi “Jukka”; Pitkäaikaissäästämistä koskevaa lainsäädäntöä on todellakin synnytelty vuosien mittaan tuskallisesti. Hypo A

  4. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentistasi “Osakesäästäjien jäsen”; Ensi oma asunto velattomaksi. Sitten suoria pörssisijoituksia ilman velkaa. Näin ajattelen henkilökohtaisesti. Toin vain esille sen epäkohdan, joka liittyy erilaisten sijoituskohteiden vakuusarvostukseen tällä hetkellä yleisesti. Tämä perinne juontaa perusteensa vuosien takaa. Maailma on muuttunut rajusti – erityisesti asuntojen vakuusarvojen osalta. Olisi hyvä pysähtyä miettimään tätä. Hypo itsessään on maan ainoa asuntorahoitukseen erikoistunut pankki ja siinä roolissa huolestunut siitä, että kaikki liikenevä oma ja lainattu raha tuntuu nyt imeytyvän tavalla taikka toisella asunto- ja kiinteistömarkkinoille alhaisen korkotason kannustamana. Markkinoiden vakaus on kaiken perusta. Hypo A

  5. Tyrnimaito says:

    Pankit tosiaankín suosivat asuntosijoittajia mm. lainoissaan. Pyysin lainatarjousta useammasta pankista muuhun kuin asuntosijoittamiseen, marginaali oli tuplat asuntolainaan verrattuna vaikka vakuudeksi tarjosin asunto-osakeyhtiön osakekirjaa.

  6. Samppa says:

    Itsellänikin velaton uudehko omakotitalo pääkaupunkiseudulla jota tarjosin vakuudeksi 35000€ laina,ei muita lainoja,niin marginaali hypolla 2,6%,S-pankissa 1,1%
    Ilmeisesti jos olisin ottanut lainaa asuntoa varten olisi marginaali ollut pienempi??

  7. Anonymous says:

    Asuntosijoittamisen riskittömyyden harhasta olisi hyvä kirjoittaa enemmänkin. Tällä hetkellä yksiöt yleisesti hinnoiteltu noin. 3-3,5% tuottoon ennen veroja, nettotuotto siis n. 2% verojen jälkeen. Tämä sillä oletuksella, että hoitaa kaiken itse eikä käytä esim. vuokralaisten haussa välittäjiä. Tuohon yhtälöön kun laskee vuokrattoman kuukauden vuokralaisten vaihtuessa tai pahimmillaan pitkän ja kalliin häätöprosessin remontteineen niin 3% tuotto ei ole kovinkaan houkutteleva. Harva amatööriasuntosijoittaja on varautunut laittamaan lisää rahaa sijoitukseensa ja se valitettavasti näkyy vuokra-asuntojen laadussa. Osakkeissa voi olla volatiliteettiä, mutta niihin ei tarvitse laittaa lisää rahaa vaikka kurssit hetkellisesti laskisivatkin. Itsellä on molempia sijoitusmuotoja, asunnot hankittu aikana, jolloin tuotto-odotukset olivat paremmin tasapainossa riskiin nähden.

  8. Perusjamppa says:

    Pienien summien suoraan osakkeisiin sijoittaminen on tehty hankalaksi ja kannattamattomaksi jos pelkästään luotettavaa säästöä hakee. Yleensäkin ottaen kulttuuri Suomessa on sellainen että pankin asiakkaalta otetaan raha mutta sen ei tarvitse tuottaa mitään asiakkaalle. Tässä ajattelutavassa ei haittaisi jos tulisi muutos joku päivä. Ainakin omasta mielestä palvelulaitoksen pitäisi kilpailla sillä että se laittaa asiakkaan pääoman tuottamaan.

  9. Jukka says:

    Mitenkähän pienistä summista on kyse, kun Perusjampan mukaan niiden sijoittaminen osakkeisiin on tehty hankalaksi? Ihan kympeillä tai satasilla ei kannata suoriin osakesijoituksiin lähteä, mutta pari tonnia kerralla on jo täysin mahdollista.

    Näillä summilla on vielä turha haaveillakaan suorista asuntosijoituksista. Eli kyllä ne osakemarkkinat nyt sentään ovat aika lailla helpommat kuin asuntomarkkinat, nimenomaan pienissä sijoituksissa.

  10. Se ensimmäinen Jukka says:

    Hmmm…selventäisin vain, että tämä edellinen Jukka ei ole se ensimmäisen kommentin kirjoittanut Jukka :-)

  11. Ari Pauna says:

    Kiitos kommenteistanne niin “Jukat kuin Jampat sekä Kaikki muutkin”.;) Hyviä näkökulmia. Juuri tuota ylimääräisten velattomien varojen suoran ja pitkäjänteisen osakesijoittamisen kulttuuria pitäisi mielestäni vahvistaa. On erikoista, että tämän sijasta entistä useammin päädytään suoriin asuntosijoituksiin rohkealla velkavivulla luottaen siihen, että “asuntosijoitus hoitaa ikään kuin itse itsensä”. Vieläpä tilanteessa, jossa se omassa käytössä oleva asuntokin on vielä suhteellisen velkainen. Kyllä se asuntosijoittamisen arki on ihan toista. Hypo A

  12. Sissi says:

    Henkilöillä on 40 – ja 48 -vuotiaana velaton omakotitalo pääkaupunkiseudulla (yhdessä maksettu, kun on oltu 20 vuotta naimisissakin), ja he päättävät turvata oman eläkkeensä ja mahdollisuuksien mukaan lähteä varhaiseläkkeelle asunto- ja indeksi- ja osakesijoitusten turvin.

    Rouva on opiskellut asuntosijoittamista Vuokranantajien koulutuksissa, lukemalla kaiken mahdollisen kirjallisuuden sekä kehittämällä koko ajan itseään.

    Pariskunnalla on melko paljon velkaa kuudesta sijoitusasunnosta, mutta ilman velkaa ei ole mahdollista kiihdyttää taloudellista toimeliaisuutta sen enempää yksityis- kuin yrityspuolellakaan. Muita velkoja ei ole, koska pariskunta inhoaa auto-, luottokortti- ja kulutuslainoja.

    Mikä olisi Teidän mielestänne yhtä nopea tapa kartuttaa omaisuutta kuin asuntosijoittaminen, jos ei ole perintöjä, ja palkoista ei jää sellaisia kuukausittaisia summia säästöön, että niillä ei pysty ostamaan suoraan asuntoja? Toki asuntosijoittamiseen on säästetty omaa rahaa, ja jatkossa velkaosuutta tullaan pienentämään, kun aikanaan molemmat saamme (10 v. sisällä perintöä).

  13. Jore says:

    Hyvä kirjoitus, mutta kai vakuusarvoissa pitää huomioida sekin, että pörssiyhtiöt itsessään ovat velkaisia?

  14. Sijoittaja says:

    Jore on jalanjäljillä blogi kirjoittaja on eri yhteyksissä maininnut että hän ei osta vuokra-asuntoja eikä hänen edustamansa yhtiö omista pörssiosakkeita…. Vanha sanonta pitää edelleen paikkaansa. Suutari pysyköön lestissään tai tee niinkuin opetat.

  15. Ari Pauna says:

    Kiitos kommenteistanne; Missäpä sitä velkaa ei olisi, mutta kyse onkin Suomen asunto- ja asuntolainamarkkinoiden perinpohjaisen muutoksen ymmärtämisestä. Vanhat sanonnat laitetaan uusiksi. Maalaisjärjellä ei näillä markkinoilla pärjää. Pitää käyttää kaupunkilaisjärkeä. Hypo A

  16. Markku Peltoniemi says:

    Kannattaa huomata, että osakesäästämisen kulurakenne on hiljattain radikaalisti muuttunut. Esimerkiksi Nordean kautta voi ostaa vaikkapa yhden Nokian osakkeen, hinta 5 euroa, ja kulut ovat 1 % eli 5 senttiä. Siis piensijoittamisen kulukynnystä ei enää ole lainkaan samalla tavalla kuin ennen. Myös säilytys arvo-osuustilillä on ilmaista, jos tekee vähintään yhden kaupan neljännesvuosittain. Osakesijoittamisen aloittaminen ei siis ole enää kuluista kiinni. Tarvitaan vain asennemuutos, kieltämättä iso sellainen.

  17. Ari Pauna says:

    Kiitos kommentistasi “Markku Peltoniemi”; Juurikin näin. Asennemuutosta tarvitaan monessa asiassa.

  18. Juho says:

    Aihepiiriin vielä se kommentti että suomalaiset jostain syystä kuvittelevat asunnon olevan ikuinen. Sitä se ei todellakaan ole! Asunto on kulutustavara siinä missä auto tai vaatteetkin, toki kestävämpi sellainen, mutta ei ikuinen. Myös asunto kuluu, voi menettää arvonsa ja vaatii huoltoa, ja jos asunto on esim. taantuvalla alueella, sen arvo laskee. Ei paljon kannata investoida asuntoon pikkupaikkakunnalla jonka ainoa tehdas on lopettanut ja nuoret muuttavat muualle.

  19. timoe says:

    Kyllä sopivassa markkinavaiheessa = hyvällä tuurilla tehty indeksirahasto sijoitus on mielestäni hyvä vaihtoehto suoralle osakesijoittamiselle, ja voi olla asuntosijoittamista tuottavampaa? Toisaalta kasvukeskuksissa asunnon arvon lasku jossakin vaiheessa voi olla epätodennäköisempää kuin indeksisalkun ??

  20. kalavelat says:

    ..ja minä kun luulin että minulla on ongelma kun ei ole kuin lähes velaton kivitalo helsingissä, ei muita velkoja ja kymmeniä tuhansia tilillä jouten? lukiessa tuli tunne että tuosta ylimääräisestä rahasta tulee vain suurempia huolia, taidan jatkaa unelmointia että voisin osta.ja ton,ja ton…mahtaako tuosta rahan saalistuksesta jäädä koukkuun,jossa koukku pyydystää pyydystäjää???

  21. jetronnapakka says:

    ja vielä kämpistä yleensä, se välittäjän sijainti,sijainti,sijainti, on välittäjän puolitotuus, itse latelen, omatontti,kivitalo,uudehko,kaupungista, lasken asunnon käyttöiäksi 70v, joten en maksaisi yli 35 vuotiaasta kuin max 60% vastaavan uuden hinnasta, vuokratonttisesta omakotitalosta poistan 50% hinnasta verrattuna omatonttiseen,uudenmaa, enkä usko että 140 000 e saneerausvelka nostaa osakkeen arvoa edes tuon vertaa, muutenhan kannattaisi ,saneerata täysin arvoton tyhjä ja ottaa siitä voitto. nämä saneerauksetkin juoksutetaan vissiin 20 vuoden lainaan ,olettaen että laatukin on 20 vuotinen????
    eli paljon on asuntosijoittajalla laskelmoitavaa ja väkisinkin arvattavaa yllin kyllin, ja lopussa välityspalkkio ja leimavero seuraavasta.

  22. Caveat_emptor says:

    Oli jälleen kerran oikein mukava lukea Ari Paunan ajatuksia, tällä kertaa eräästä Suomen asuntomarkkinoiden (ja koko kansantalouden) vaarallisimmasta valuviasta, eli asuntosijoitusten riskittömyyden harhasta. Laimennetaan vielä enemmän kohtaa “taantuvalta paikkakunnalta”, niin alamme näkemään asuntomarkkinoihin liittyvät vakausriskit aika lailla samoin. Kiitos siitä.

    Asuntomarkkinoiden “eriytymisaatteesta” piruilu sikseen, on jokseenkin hämmentävää havaita enemmän yhteiskunnallista vastuuta asuntopankkiirin kommenteissa kuin sääntelystä vastaavien viranomaisten ja varsinkin poliittisten toimijoiden sanoissa ja teoissa. Kiitos siitäkin.

  23. Mikko says:

    Pitkällä aikavälillä ja huippuhinnat välttäen pieni sijoitusasunto Helsingissä on ollut todella hyvä sijoitus. Esim. 80-luvun alkupuolella Kallio-Hakaniemestä sai yksiön 75 000 markalla. Käypä hinta voi olla nyt 140 000 euroa ja kokoajalta on tullut vuokratuottoa. Tämä tosin historiaa siinä mielessä, että arvonnousuodotukset eivät samalta alueelta ole enää samanlaiset.

  24. betonivelka says:

    vertailut sikseen ja tosiasiat lavalle, merihaka betonikuutioita 55 1974 aika velalle tiukka ja ankea ,myyntihinta 12500e UUTENA raikas vastavalettu betoni tuoksui vielä kosteissa osakepapereissa, silloinen myyntivoiton verottomuus min.5v
    ja heti myyntiin 1979 hintaan 25000e ,ilmoitettu inflaatio samalla ajalla 50%, korjattu 0e , velkaa siirtyi 0e , vastiikkeet oli lähes olemattomat. vuonna 2016 sama kämppä hinnoiteltu n. 230 000e siis enemmän kuin rahanarvo suhteutettuna uutena!!!! ja nyt yhtiövelkaa ym humppa kulua ja alkuperäinen käyttöikä 50 vuotta kohta täynnä? se että joku saa vuokratuottoa x määrän ,riskillä että jää hylsy käteen on tällä yhtälöllä melkoinen, ” tontti” on tehty itse vesijättömaa.
    ja näitä 70-90 lähiöbokseja on valtava määrä, eli niistä tulee sirkus numero 1. seuraavaan hetkeen, pahimmillaan vastaava kuin golf osake josta ei lainojen vastuiden takia pääse eroon koska todellinen arvo ei vastaa olevien velkojen ja käyttökustannuksien määrää. nämä “vanhat” kaupungin arvoasunnot on “savitiilitaloja, onko edes olemassa betoni arvotaloja kerrostalon muodossa?

Kommentoi

 

Tilaa Asuntoneuvola-blogi sähköpostiisi!