Asunnon vaihtajan asuntoloukut ja niiden välttäminen

14:13

Lapsi tulossa, uusi työsopimus allekirjoitettu vai kaipuu pienempään asuntoon palveluiden ääreen. Asunnon vaihtamista suunnittelevan on syytä olla tarkkana, sillä positiivisista näkymistä huolimatta asuntokauppaan vaikuttaa tänä vuonna poikkeuksellisen ristiriitaiset voimat. Asunnon vaihtajan kannattaakin tunnistaa muuttuvien asuntomarkkinoiden asuntoloukut sekä tavat, joilla nämä voidaan välttää:

  1. Kahden asunnon loukku
  2. Sijoitusasuntoloukku
  3. Myyntiloukku

Kahden asunnon loukun leuat aukeavat aina kun uusi asunto ostetaan uudella asuntolainalla ennen kuin vanhan asuntolainan vakuutena oleva vanha asunto on myyty. Loukku napsahtaa kiinni vanhan asunnon myynnin venyessä tai toteutuessa alihintaisena. Kahden asunnon loukun purkaminen aiheuttaa unettomien öiden lisäksi helposti suuria kustannuksia. Huonoimmassa tapauksessa molemmat asunnot joudutaan myymään väkisin.

Kahden asunnon loukun riski on tällä hetkellä korkea asunnon vaihtajilla, joiden vanha asunto sijaitsee taantuvan asuntokaupan paikkakunnalla tai naapurustossa, jonne valmistuu paljon uusia asuntoja. Riski kasvaa edelleen, jos asunto ja/tai taloyhtiö ovat heikossa kunnossa. Kahden asunnon loukku on onneksi helppo välttää, kunhan tekee sitovan ostotarjouksen uudesta asunnosta vasta kun vanha asunto on myyty. Maltti on asuntokaupassa valttia.

Sijoitusasuntoloukku on uusi loukkutulokas, joka virittyy, kun sijoitusasuntolainaa kasvatetaan kiinnittämällä oma asunto myös sijoitusasuntolainan vakuudeksi. Sijoitusasuntoloukku kiristyy kiinni, jos sijoitusasunnon vuokratuotto ei kata asuntosijoituksen kuluja ja sijoitusasunnon arvo laskee. Sijoitusasuntoloukkuun kannattaa suhtautua vakavasti, sillä loukun purkaminen voi pahimmillaan edellyttää sijoitusasunnon realisoinnin lisäksi myös oman asunnon myyntiä.

Sijoitusasuntoloukun riski on nyt nousussa, sillä vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kasvukeskuksissa merkittävästi. Heikoimmat sijoitusasunnot voivat nyt jäädä tyhjilleen. Asunnon vaihtajan kannattaakin harkita tarkasti ennen kuin päättää avata sijoitusasuntoloukun ja jättää vanhan asunnon tuhdilla asuntolainalla sijoitusasunnoksi. Vanha koti kun ei välttämättä ole se alueen paras sijoitusasunto ja halu ei korvaa osaamista myöskään asuntosijoittamisessa.

Myyntiloukku on asuntomarkkinoiden vaikein asuntoloukku, sillä se ei synny useinkaan heti asuntokaupan yhteydessä vaan vaivihkaa asumisen aikana. Asunnon vaihtaja huomaa olevansa myyntiloukussa, jos vanha asunto ei mene kaupaksi joko ollenkaan tai hinnalla, joka kattaisi nykyiset asuntolainat. Myyntiloukku on todellinen riski haja-asutusalueiden lisäksi asunnoissa, joihin kohdistuu asunnon arvoon nähden runsaasti korjausvelkaa tai remonttilainoja (mm. taloyhtiölainaa). Myyntiloukun purkaminen edellyttää ahkeraa säästämistä ja asunnon pitämistä hyvässä kunnossa. Loukun välttämiseksi asunnon vaihtajan tulisi selvittää ostettavan asunnon kunto ja seuraavien vuosien korjaushankkeet huolella.

Asuntoloukut ovat pommien kaltaisia siinä, että niitä kannattaa mieluummin välttää kuin yrittää purkaa. Paras apu asuntoloukkujen kiertämiseksi löytyy asuntorahoitukseen keskittyvältä asuntolainapankilta. Asunnon vaihtajan kannattaa varmistaa, että asuntorahoittaja arvioi lainakokonaisuuden huolella ja auttaa tunnistamaan oman hankkeen erityispiirteet. Näin asunnon vaihtaminen sujuu asuntomarkkinoiden epävarmuuksista huolimatta turvallisesti ja riskit halliten.

Kirjoittaja on Hypon pankinjohtaja

Kommentit: 6 kpl
  1. Heikki says:

    Nollan asunnon loukku: Asun rajatulla alueella enkä halua muualle koulujen takia tms. Odotin kunnes sain vanhan myytyä. Unelmakämppä meni jo ja maksan kallista vuokraa enkä saisi ostettua enää entistäkään.

  2. Sari Leino, OP-Kiinteistökeskus Helsinki (OP-Koti.fi) says:

    Kannattaa harkita luotettavan välittäjän mukaan ottamista jo asunnonvaihdon suunnitteluvaiheessa, niin on mahdollista luoda mahdollisimman sujuva ja turvallinen asunnonvaihtoketju.

  3. Sami Vallinkoski says:

    Kiitos kommenteista Heikki

    Asuntomarkkinoilla on epävarmuuksista huolimatta edelleen alueita, jossa kuumana käyvä asuntokauppa virittää 0-asunnon loukun, vaikka loukun riski on juuri nyt laskemaan päin. Mitä nopeampi on alueen asuntojen myyntisykli ja mitä tarkemmat ovat ostettavan kohteen speksit sen suurempi on riski ajautua tähän loukkuun.

    Pankilta saatu alustava vihreä valo auttaa tilanteissa, joissa luotto- ja ostopäätös pitää tehdä nopeasti. Toivottavasti sinulla on asuntolaina jo neuvoteltuna valmiiksi ja sopiva kohde löytyy nopeasti.

    Sami Vallinkoski
    pankinjohtaja

  4. Sami Vallinkoski says:

    Kiitos kommentista Sari Leino

    Kyllä! Ammattimainen kiinteistönvälittäjä ja ammattimainen asuntorahoittaja ovat arvokas apu asunnon ostajalle oli asiakkaana sitten ensiasunnon ostaja tai useamman asuntokaupan konkari.

    Sami Vallinkoski
    pankinjohtaja

  5. Stefan says:

    Asuntojen ja työpaikkojen sijoittumista ohjataan järjestelmällisesti jotta saadaan parhaat tuotot sijoitetulle pääomalle. Asunnot jja työpaikat voisivat olla jopa päällekkäin samassa kerrostalossa ja ravintolat ja kaupat vielä katutasossa.Ne kannattaa kuitenkin pitää kaukana toisistaan. Pakollinen työpaikkaliikenne tuottaa valtavia summia varsinkin öljy-yhtiöille. Autoja on pakko ostaa joukkoliikenteeseen ja yksityiskäyttöön vain työmatkan takia. Tiiviisti rakentaminen nostaa tonttien tuotot pilviin ja asuntojen hintojen jatkuva nousu pääkaupunkiseudulla on varmistettu. Tämä sama malli on kaikissa suurissa kaupungeissa.

  6. Raunorakentava says:

    Hieno ajatus että työntekijät asuisivat työpaikkansa kanssa samassa talossa.
    Kerrohan vielä esimerkki prosessista jolla tuohon päästäisi – ihan käytännön tasolla.

Kommentoi